别墅设计按建筑形态的分类有哪些

一、别墅设计按建筑形态的分类有哪些

独立别墅：独门独户，独享前庭后院，独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。多定位为顶级或高档型住宅，面积多在250平方米以上。 双拼别墅：两个别墅户型的拼合，三面采光 双拼别墅三面采光，占地面积比独立别墅小，面积多控制在160~250平方米，市场定位为中高档住宅。

联排别墅：平面形式从竖条形向横条形发展，联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现在的大面宽、小进深、二层为主，同时还增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空间处理，每户平面形式也从早期的竖条形变成横条形，甚至L型、T型、十字形，这些使户内每层平面的功能格局更加合理，房间的采光、通风条件得到优化。

联排别墅两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。面积多控制在130~160平方米，多定位为经济型别墅。

叠拼别墅：垂直方向上的两户叠加。介于别墅与多层花园洋房住宅之间，其容积率为0.70~1.00，建筑面积多为150~200平方米，部分面积大的接近300平方米，通常为四五层高的住宅，垂直方向上由两户叠加形成，一、二层是一户，三、四、五层又是一户，每户不能同时拥有天和地。下层单元从地面入户，带花园；上层单元从室外独用楼梯入户，带露台。在大部分项目中，叠拼别墅也是作为房型的调剂和补充，既增加一定的容积率，同时也尽量减少对别墅区外部空间效果的影响。叠拼别墅较花园洋房的最大差异在于每户都有自己独立的出入口。

二、为别墅征案名及广告定位语

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别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭、别景、别园 ......

美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅、绣墅、园墅 ......

像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。

别墅（Villa）：“口”

双拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

三、如何选别墅 慎重考虑5大因素推荐别墅

1.别墅外观感觉

首先要辨清别墅的建筑形式（联排、双拼、叠拼、独幢）、容积率和绿化率等。容积率是别墅区规划设计方案中主要的指标之一。容积率越高，说明区域内房子建得多，人口密度大。此外要分清“绿地率”与“绿化覆盖率”这两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。 其次，挑选别墅时还要仔细观察别墅的立面、色彩、户外草地树木、门窗等细节因素。同时，在户型的选择上，也应考虑到冬暖夏凉与空调保温节能问题，所以窗墙的比例不宜过大。

2.别墅配套设施

挑别墅时，需要注意问清所购项目是否配送私人花园、车库、楼阁和地下室等及其面积的大小。 户内的配套设施上，需要留意别墅内电的容量、上下水接口、管道位置、强弱电接口留得是否多，要选择配套技术成熟度高的项目。别墅区中的会所指的就是住区居民的公共活动空间，比如小区内的娱乐厅、咖啡厅、小型超市、游泳池和健身房等设施。别墅拥有了会所，享受的生活空间就会大多了。 购买别墅的多为“有车一族”，但也有购物和医疗上的需求，考察项目时就需要考察项目周边的商业、教育和医疗服务能否在10到15分钟的车程内解决问题。

3.别墅周围居住群体

别墅居住群体的指向性一般很明显，如有的开发商就明确把目标客户定位成经理人、高管等。别墅区内的住户将更注重精神的共通性，以此居住对象作为社区重要元素将对社区内的居住氛围和品位等产生影响。所以选择适合的居住社区，就是选择适合的居住人群。

4.别墅内部情况以及空间的安排

选购别墅要看房型是否开门见亮，房间、客厅、厨房等要尽量明亮，功能齐全，布局合理。检查采光通风情况时，要打开门窗，实地了解别墅的日照、采光和通风情况。查看别墅的建筑质量时，不但要晴天去看，下雨天更要去看，要在雨天时看房子是否渗水，除了看卧室和厅外，更要看厨房、卫浴间，因为煤、水、电、卫等均在厨卫里，很容易出问题。

别墅的楼高二层加阁楼比较合适，层数再高感觉上就不舒服了，容积率也不能太高。另外，每户的面积要适中，楼梯的尺度要比一般集合住宅中的跃层或复式的楼梯略宽些，这样感觉才更舒适。

5.交通成本

挑别墅之前要有准备，对天津市场中别墅的大体情况要有所了解。如果买来投资，就要分析它是否有较高的投资潜力。别墅能否升值，所在的地段是一个重要因素。选别墅考虑最多是交通，交通成本也是选择时应留意的。一年的油费、买车成本和养路费、牌照费、修车、存车等费用，都要计算在内，所以别墅最好在高速路附近，离市区不要太远。购买别墅的人群一般都拥有私家车，在这种前提下，依然要看看附近有多少条公共路线能够通到小区周边以满足不时之需。对于交通条件，购房者可以选择上下班、周末、周日、节假日等亲临实地感受一下是否堵车。

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