未来几年房价走势如何？

一、未来几年房价走势如何？

大家好！我是鲜谋君，和大家一起成长，慢慢变富。这是分享的第38篇文章。

上一篇《房住不炒的政策下，房子还能买吗？》分析了房价有没有泡沫、在未来技术进步、老龄少子化的趋势下房价的走向。

今天这篇我们来分析，是什么在影响房价的走向？

最常见的说法：货币超发，票子毛了，所以房价猛涨这么多。货币超发导致房价上涨吗？

用什么来衡量货币超发呢？最常见的就是看通货膨胀，看CPI指数，改革开放以来，有两次较大的通货膨胀，一次是88年达到18.8%，一次是94年达到24.1%，其它时间通货膨胀并不大，甚至1998-2000这段时间国家还是通货紧缩。

2003年到2017年，我国的通货膨胀率平均2.6%，同期世界平均通货膨胀率为3.6%。从通货膨胀率来看，我国的货币超发并不严重。我国从1998年开始住房商品化，如果算上98年后那段通货紧缩，那通货膨胀率就更低了。

也许有人说，物价都涨这么多了，这和我们的感受不一样啊！

首先，通货膨胀中包含的主要是消费品的价格，不包含投资品价格，也就是不包括股票、债券等，房产也属于投资品。但是房租基本上各个国家都会计入通货膨胀中。很多时候，我们对“蒜你狠”、“豆你玩”的涨价印象很深，但消费品价格跌的时候我们就关注得少，长期平均来看增幅不大。

食品价格增速要超过非食品，十几年来食品的价格可能翻倍，但像电视机、冰箱空调、手机等，提升质量的同时，价格还会走低。通货膨胀率是一个综合计算，总体增长就不太大。

另外通货膨胀不全是坏处，经济发展需要适当的通货膨胀。比如日本失落的这二十年，一直都想提高通胀来给经济提速，一直都没办成。

我们再看衡量货币超发的另一个参数M2。首先我们先了解下广义货币的几个基本概念：

M0=流通中现金

M1=M0+企事业单位活期存款

M2=M1+单位定期存款和储蓄存款

M3=M2+金融界信用保证金

从2008到2017年十年间，M2从42万亿涨到168万亿，增加300%，而同期GDP从32万亿涨到83万亿，只增加了160%。GDP的涨幅只有货币涨幅的一半。

按2018年的数据，M2和GDP的比率，中国为0.69，美国为1.83，似乎中国发行了太多货币。但实际上美国的债券市场很发达，而中国是银行业大，债券市场小，M3中包含了债券市场。用广义货币M3和GDP的比率来看，中国是2.66，美国是2.71，中美几乎是一样的。

其实随着金融市场不断发展，这些以前还可以衡量金融市场的工具，现在都无法准确解读真正的市场，M2、M3的指标已经不再流行。

看看实际M2和房价的数据关系，2015年到2017年M2的增速从13.3%大幅下降到8.2%，但这段时间房价不仅没有下跌，还大幅上涨，所以不能说货币超发导致房价上涨。

那房价的增长到底和哪些因素相关？

北大徐远教授在《房价的逻辑》一书中给出了一个公式：

房价增速 = 经济增速 + 通货膨胀速度 + 城市化速度

我们来看看怎么理解这个公式，为什么是这样。

首先，房价增长是因为经济增长。经济增长后人们收入提高，增加的收入就会流入消费市场，投资市场。增加的资金流入到房地产市场，就会导致房价增长。经济增长快，流入到房地产的资金就越多，房价增速越大。

按照恩格尔定律，随着收入增加，人们在衣食上的支出比例下降，在住行、娱乐等高级品上的支出比例增加。也就是说房租的增速会快于收入的增速，而房价的增速和房租的增速一致。

无论是在中国，还是全球范围内，房产财富都是最大的一部分，其次才是股票黄金等。中国的房地产市场400万亿，股票基金等40万亿，储蓄100万亿。所以经济增长产生的资金，必然向房地产流入得最多。

其次，通货膨胀导致钱贬值，资金就会走向保值的房地产市场。通货膨胀率越高，房租越高，房价也就会增加，流向房产的资金就越多；通货膨胀率越低，房租越低，房价就涨不动，流入房地产市场的资金就变少。

最后，城市化推动了房价。在城市化进程中，更多的人口进入城市，快速增加了购房的需求，而商品房建设过程比较缓慢。因为建住宅的同时，还需要建设医院、学校、地铁、公路、通讯设施、政府服务机构等等。需求早于供给，导致房价上涨。

城市化增加了人们的收入，无数的打工人从四面八方的村镇，背井离乡地来到城市，就是因为城市的收入远高于在土地上辛苦刨食。改革开放以来的高速经济增长，很大一部分就来自于农村人口进入城市的结果。

那用这个公式能计算房价增长吗？可以。

发达国家GDP年均增长2.5%，通货膨胀速度年均4.3，房价增速大概是6.6%。因为发达国家城市化进程基本完成，所以按公式计算 2.5 + 4.3 = 6.8，基本是和房价增速差不多的。

再来看中国的情况：过去20年经济增速年均为9.5%，通货膨胀率为2.5%左右，城市化率每年1.5%，加起来13.5，按公式计算9.5 + 2.5 + 1.5 = 13.5，按13.5%的房价增速，我国20年房价应该上涨13倍左右，按历史数据也差不多，大城市相对涨得多一点，小城市涨得少一点。

也可以用这个公式，预测未来的房价增速，比如2022年国家GDP计划增速5.5，通货膨胀2.5，再加上各个城市的城市化速度，那房价大概增速是9-10%。

那真实的房价，是不是一定严格按这个公式走的呢？也不是。这个公式是一个房价长期增长的底层逻辑，而现实中短期房价还受其它因素的影响而产生波动。

房价短期的波动受什么因素影响呢？

从表面上看，可能和很多东西有关：短期的土地供应量，房地产商的资金状况，城市的人才政策，国家的房地产调控等等。

但从经济学来讲，房价短期波动的主要决定因素是真实利率。

真实利率是存款利率扣除通货膨胀之后到手的利率。

从上图中可以看到真实利率大幅降低的时候，房价就上涨；真实利率大幅提高的时候，房价就开始下滑。比如07年真实利率下探都为负数了，房价就上涨；08年真实利率上涨时，房价就开始下滑。两者呈现明显的反向关系。

也容易理解，当真实利率为负数时，就是说钱存在银行，利息还不够抵消通胀，不但变毛，还要倒贴，那当然不要存钱，要买东西，房产是价值最大的一块，那房价就起来了。

最后的话

高房价不是货币超发导致的，房价增速在长期看，是由经济增速、通货膨胀率、城市化速度决定的；房价在短期是受真实利率的影响而波动。

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二、成都未来几年房价预测？

成都未来几年的房价有可能会下跌

房地产未来发展趋势是人口流入，房产库存增加，供需关系恶化。人口流入带来的只有买房需求，而没有其它任何资产供给。

在这种情况下住房将进入供不应求的状态，这就意味着房价将呈现下降趋势。

三、未来几年上海房价会怎样？

一、上海房价会上涨还是下跌

1、 经济的增速直接影响着货币的发行数量，这样也就导致了经济增长的速度越来越快，经济总量越大那么流通于市面的货币也就越多。钱越来越不值钱，房产价格也会自然而然被推高。

2、 目前经济增长保持在6%-6.5%之间，属于中高速增长，这在世界是非常罕见的。如果目前调控的政策有所松绑的话，那么上海的房价是一定会上涨的。

二、上海房价未来5年走势预测

1、上海的房价可以说国内房价的风向标，上海房价的涨幅不仅影响着三角区的其他些城市，甚至对于全国都有着非常大的示范作用。上海的房价之所以会被关注，主要就是因为上海是中国经济的发动机。有非常多的文化创意产业建设，都对提升土地价值起到了很大的作用。

2、这些年来上海虽然对于人口的流入开始限制，但是从人口的层次以及人才的结构上看来，涌入上海的高端人才是越来越多了。这一部分人也是隐藏于上海房产购买者，都具有非常强的购买能力。所以在未来的十年或是二十年，这些高新群体非常有可能会影响上海房价的走势。

四、房价下跌好吗？

当前我国的经济运行，如果房价下跌，必然会对经济发展产生负面影响。房价下跌了一半，这意味着房子一文不值，正如你在日本房地产泡沫期间房价下跌超过50%所见。因此，房价急剧下跌的危害必然存在。房地产行业连接着许多行业，也影响着金融行业。如果房地产的基础不牢固，那么上层建筑就会震动大地。然而，对于已经发展了20多年的中国房地产市场来说，如果出现危机，那将是一场全国性的危机。

中国的房价没有涨到目前的高度，一直保持在目前水平的一半。我国目前每年的财政收入中，房地产及相关税收要占到50%以上。现在的房价只有过去的一半，除非我们把一半的钱花在发展上，否则我们需要一半的钱来发展。因此，财政收入将会有很大的缺口。与此同时，我们的基础设施将达不到今天的水平。

低房价意味着便宜的土地，而便宜的土地意味着各种房地产的低交易税，这最终可能会在一定程度上影响中国居民的收入。因为房价的上涨也是中国居民收入增长的表现。不管怎样，如果房价真的跌了一半，那么现在中国居民的生活肯定很困难。

房价的突然暴跌，只要不是一二线城市的集体暴跌，风险就不会太大，如果是三、四线城市的房价也不会对经济产生太大的影响，所以，房价的下跌也不会像我们想象的那么可怕。相反，如果房价急剧下降，更多的年轻人可以结婚，更多的企业可以降低成本，完成产业结构的升级。更重要的是，当房价下跌时，租金也会下降，一线城市的租房者也会受到祝福。重要的是，降低高房价可能刺激国内私人消费的复苏，并使地方政府不再依赖土地融资。未来，中国的房地产业将会像其他行业一样健康可持续发展。

五、中国房价为什么会下跌，怎么让房价下跌？

电动汽车的蓬勃发展看来已经是大势所趋，当汽车像手机一样越来越廉价，养车的成本也大幅降低，人们的生活半径会越来越大，那时候多点开花的住宅区可能会拉低价格吧

六、房价下跌还有多远？

一言蔽之。

2021年、2022年、2023年，这三年主要表现为下跌，2024触底后暴涨，疫情只是次要原因，最多算是加速剂，根本原因是经济周期到位置了，不得不开启加息周期，表面是为了抑制通胀，实际是经济发展无法负担市场泡沫的增殖成本，不得不先消灭市场需求，先把泡沫的增殖成本降下来，当市场需求无力撑起该市场的泡沫后，流动性金融危机就会产生 ，大量的无效、多余的需求会被洗掉部分，社会在通缩的痛苦中形成应然放水救市，允许通胀的集体共识，接着各路资本开始低价抢购社会上的优质资产，资产逐步过热起来，资本在这个过程中因此实现了增殖。

更新一

资本主义的核心条件是市场经济制度，即财产私有化的共识，这个共识它就像一张隐形的社会契约。目前来看，人类集体因为自身的人性障碍，集体永远不可能绕过去这个障碍，个体也只会偶然出现。因此对研究现代市场经济学在未来依然有用。

从人性出发看，网友们的需求不是小县城的房子，你们的需求的是有升值空间且自家的经济实力无法买得起的房子，你们抱怨的不是房价，而是为什么你们不是“房东”、“业主”。

从市场经济的角度来看，很多穷人他翻身的难度实在是太大了，他们本身就没什么钱，而且还喜欢乐观的给自身加债务杠杆，幻想着房价能复制零几年那样一路飙升的行情。可是那样的时代已经永远过去了，有些人还在梦游。现在是为过去繁荣还债的时候，用加息制造需求通缩（滞胀只是商家集体选择涨价保利润的手段，越涨买得人越少，直到大部分商家倒闭，市场表现为一边是高价商品，另一边是倒掉这些商品和原料，剩下的商家意识到市场购买力已经大量蒸发，必需跟随市场进行通缩的操作才有可能做到盈亏平衡，甚至盈利，滞胀只是清掉同行的一种双输的方式)。

通缩再引爆金融危机，金融危机再去割那些高负债资产的韭菜，高负债资产被清算时，新的低风险资本以尽量低价接盘完成的抄底，等待新一轮的经济周期。

这个是零和博弈游戏，你的资产的负债表越高，被其他低风险资产吃掉的概率就越高。你以为这已经很变态了？其实还没完，这个游戏最变态的地方，就是在这种情况下要有足够多的泡沫资产被清掉、足够多的人出局才会结束 现阶段，然后再重新进入新的复苏环节。

更新二

目前我家的负债率为零，但从长期的未来来看，货币方向还是有序通胀，才符合大部分人根本利益，在所有货币工具和政策工具都用尽后，从以下两种极端情况来进行行为逻辑分析。

一，恶性通胀。恶性通胀它是直接彻底破坏经济价值的根本源、比如杰克码现在两千多亿的资产，几年后大家买一个面包要几个亿，你们觉得社会将会发生什么事情？这都在历史书里。

二，恶性通缩。恶性通缩它是直接干废泡沫化的需求，给未来的泡沫增量让出涨价空间。比如杰克码两千多亿的资产，几年后大家的资产都缩水了，但是现金的购买力升值了，可以低价买进更多的资产，坐等未来发展再升值，且劳动力计价变得更低廉，这时zf要做的就是尽量保就业，发基本生存福利，尽量保护生产要素，适当增加一些低效的市场需求。至于高负债的人和资产，没错，他们就是代价。

这两种极端情况，也就是所有的货币工具和政策工具都用尽后，必须进行在二选一的情况下，既得利益群体会毫不犹豫选择“恶性通缩”。你觉得美元为啥要加息？1929年美国为什么宁愿恶性通缩，也不立刻选择滥发货币来迅速救市？直到四年后的1933年，罗斯福上台后才有条件立刻进行国家对市场干预，他的上一任胡佛真的是一个蠢愚之辈吗？在那种情况下，他能做到很少，只能尽量保就业，发基本生存的福利，其它的，他什么都不做才是最好的选择。背后的原因还是经济周期，市场所积累的大量风险需要被深度而快速的化解，zf才能进行实际的救市操作，除非全社会的潜力有能力大规模的接下泡沫风险，否则必需经历风险化解的过程，就算勉强接下，风险也只是延后 ，并没有消失。

年轻人多看经济方面的书籍，尽量在自己而立之前形成自己的一套框架，少看一些情绪化、理想化的书籍，在知识里面找经济周期里的内容，这样的你才不容易在社会经济活动里，经常成为逆势的代价，被别人收割的血包，而是慢慢成长为一把尊重趋势的镰刀。

经济周期其实是这个世界上最大的阳谋，不以人的意志为转移的阳谋。

答主也快到而立之年了，虽然得到了很多东西，但也失去了不少东西，或许这就是人生吧！

七、泰州房价下跌原因？

泰州此前的房价被炒房者炒作了起来！作为一个经济基础一般，人口长期外流的三四线城市，1.5万元的房价怎么看都存在水分。所以在楼市行情稳定之后，泰州房价出现下跌也就是非常正常的现象了，而且搞不好未来房价还会继续下跌。特别是这些房子还是依靠教育属性而炒作起来的！

八、襄阳房价下跌原因？

现在襄阳房价还在不断的下跌之中，这段时间武汉郊区房价下跌，直接把不少襄阳房东的心态给影响了。

很多人不理解为什么武汉的郊区房价降价，会影响到襄阳楼市。这是因为襄阳很多年轻人都在武汉工作，这些年轻人本来是没有什么机会在武汉买房的，但是现在武汉郊区房价不断地下跌，最低的已经都不足1万了，给了这些年轻人卖掉襄阳房子，去武汉定居的机会。

九、长治房价下跌原因？

不只是长治，在房住不炒的大政策下，现在许多二三线城市的房价都在下降，只有特大城市，例如北上广深比较坚挺一些。

十、南充房价下跌原因？

现在的房价下跌是全国性的，不仅仅是南充，东部沿海城市房价也在下跌。

南充属于内陆地区，产业不是很发达，吸纳人口的能力不足，属于人口流出地区，房价的下跌是很正常的。另外有一个重要原因是导致南充房价下跌的重要因素，那就是重庆。重庆是西南地区的直辖市，发展势头强劲，各方面是南充所不能比的。可以说在购房方面，大多数人会选择重庆，很多的南充人也会到重庆买房，因此南充的房价自然也就失去了上涨的动力。至于什么时候买房合适，只要你是刚需，有合适的盘就可以出手，要说南充房价的下跌什么时候能见底，这个购房专家也不会给你准确的答复，因为你永远不可能买在低点。

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