北京或者附近哪里有整栋办公楼/公寓出售？

一、北京或者附近哪里有整栋办公楼/公寓出售？

笔者最近由于业务的关系遇到了一个独栋的项目在出售，然后经人引荐就遇到了一个足够大的客户，这个客户是只买独栋的公寓，不要整层的。

随后我们就聊了下，对于公寓这个事情，他是如何起家和如何做到如今的。

事情是这样的：

这个客户之前就是做生意的，后来中途有人让他入股一栋公寓楼的股份，然后，后来对方公司倒闭了，他成了大股东，由于借债借成了股东，就好好的做了一下管理。

他从3个地方入手，把一个一栋楼230套的公寓进行了改造，三个月以后，利润就增加了25万，他是如何做的呢？

第一：

装全面的监控和外立面全部更新

第二：

统一换成智能水电表，扫码自动充值，停水停电以后他就无法正常使用

第三：

统一改变门锁，换成智能门锁，随后230套房源的项目从5个管理人员只留了一个早九晚五的工作人员。

这三步搞成了以后，他当时买入之前的电价是从其他物业那边接来的，成本是0.98元一度，他对客户是收1.5元一度的。

然后他又到供电局花了10万左右重新给他这栋楼独立开了一个户，电费从0.98元，降低到商业用电0.58元一度左右，单纯这一项，就得到了无限的利润。

举例：

230套的房子，每个房间每个月至少用电100度的情况，那么，一个月的电费就是2.3万度电，夏天会高点，我们按照平均，一度电的利润是1.5-0.6=0.9元，单纯每度电基本就1元的利润，也就是说，一个月电费的利润就将近2.3万。。。

所以，他就发现整栋里面是金矿，所以他就开始做了收购各种类型的独栋公寓楼的这个业务，目前在苏州这个地方，自己有的独栋超过了20多栋，而且基本都是自己和几个股东买下来的。

每个月稳定的租金收益大概是在260-280万左右，一年3000多万（这是租金收益）

然后，我就咨询他，现在是否还继续买，对方说当然，合适的项目他都要，但是必须整栋起谈。

我就好奇的问，一栋楼几个亿，你咋买呢？

客户的回答，让我更是大开眼界：

独栋公寓的买卖肯定不全是自己的钱了。

首先是现在的金融机构的帮忙：

目前市面上有几家银行有专业的部门做这个业务的，业务的名字是：经营性物业贷款，一般的价格是评估价的70%左右。

在一个单子谈好，比如2个亿的时候，那么，先用银行的过桥垫资机构的钱，全额付掉。

随后，用这个资产评估，评估以后，拿到经营性物业贷款。

一般以评估价的70%，也就是说：1.4个亿是银行直接出的。银行的成本是可以贷款12年，3.28%左右的经营贷，等额等息。

随后，由于他目前的流水和收入足够的好，然后用一个比这个资产更大的资产去做这个资产的担保，继续拿到一部分消费抵押贷款，一般可以拿到剩余要付款金额的110%，一般6000万的差额，可以做到6600万以上，实际上可以做更多，但是一般不用。（看项目，不同产品类型，不同的搭配方案，一般以信贷为主，也就是个人信贷），这个成本是不会超过4%的。

那么，这个时候，其实这个项目他需要出多少钱呢？

首先，前期的垫资买入：

2个亿，每天是千分之一点五，每天30万的垫资成本。这个周期一般是需要15天左右。（前期一般操作是需要客户先出10%的定金，后续也就在交易的时候才用垫资）

然后，先用这个全款买入的物业做经营性物业贷款：

按照评估价的70%（一般这个时候，评估价不是买入价，很多时候，评估价是买入价的1.2-1.3倍，因为这么大的标的没有个7-8折的折扣他们不要的。），比如不打折的情况下，拿到1.4个亿。

随后，去银行办理个人信用抵押消费贷（拿这个2个亿的资产去），先拿到6000万。

接着，全部给垫资的费用结清，交易完成！

所以，实际上独栋的买入，真正开始需要出钱的地方也就是定金的一部分，一般以成交价格的10%即可！

2个亿也就2000万即可，20个亿也就2个亿。

根本无需那么复杂的。

我也在期间问过客户，为何只考虑独栋呢？

因为整层很多事情是没有办法的，主要是买入整层还不如买入整栋省钱。。。。

所以，一般情况下，现实操作比文章中写道的要好的更多。

举例来说：

一个独栋假设它市值2个亿，其实2个亿卖不掉的，最多也就1.4-1.6亿出售，常规就是7-8折，特殊的法院拍卖流拍2次的资产，只需要评估价的64%（首次80%，二拍80%）

假设一个资产4%左右的收益，那么，2个亿的4%，每年的利润是800万，然后，买入的价格如果是1.4亿的话，实际利润就是：800/140000=5.7%,然后扣除各种成本均安4%计算的话，这栋楼拿到手，现金流就是稳定的1%以上。

所以，其实买独栋公寓这个事情，其实比单独买一层要简单的多，因为各种产品和各种操作其实都是有专业的机构去服务和完成的。

至此对于独栋公寓的买卖，你还觉得距离自己的差距很大吗？（对于现在上海动辄一个住宅都要1500-2000万）来说，这点钱在苏州基本可以按栋买到合适的整栋公寓房源了！

二、北京哪里有便宜公寓？

北京便宜又方便的住宿：

东边合租推荐四惠，公寓推荐双桥。西边合租推荐单位附近，公寓推荐昌平。

南边合租推荐宋家庄，公寓推荐肖村。

北边合租推荐单位附近，公寓推荐天通苑。

在北京这个人来人往的城市，想短暂地停留，选择一个好的住宿环境，对我们生活和工作的影响非常大。

三、北京哪里有短租公寓？

你想找什么样的短租公寓呢？是来北京游玩吗？可以直接租住在目的地景点旁边，蚂蚁短租网上很有房源，北京各个区的短租房都在上面，价格比酒店便宜一半以上。

四、北京现在哪里还有整栋的写字楼或loft公寓能卖？

你准备了多少钱？这是问题的核心

五、公寓楼有几层？

公寓搂建造的层数多少不一，有多层，有中高层，也有高层。在层数多少方面与住宅楼并无区别。公寓楼使用范围多种多样，有商住一体的，有写字楼的，有商业的，也有纯居住的。有单位办公等各种各样。都是五十年土地使用权。而且公摊比较大，可租可买。

六、北京广渠门哪里有公寓房出租？

推荐如下:

光明西里:47平米，一个月7500左右

安化北里:59平米，一个月7500左右

自由季:51平米，一个月7000左右

七、公寓写字楼归哪里管辖？

公寓写字楼一般都是属于某个楼盘小区的，在普通使用管理上归小区的物业管理，论行政管辖之类的就是归小区所在的社区和街道管辖了。涉及营业的，比如酒店式公寓等，那就是公寓所在地的市场监管部门来管辖。所以具体公寓写字楼归哪里管辖，要看具体指哪方面。

八、请问北京公寓出租哪里便宜？

答：到北京想租公寓住，如果你经济条件能够达到一定的水平，就去租公寓式楼房，如果经济达不到，想省一些钱就不要到富人区和新建的小区，租最典型的克拉克的房子经济实惠又方便。

九、北京短租公寓哪里最好？

1、中海馥园，11000元/月，付3押1；

2、京贸家园，1730元/月，付1押1；

3、安贞里四区，3100元/月，付3押1；

4、瑞雪春堂，960元/月，付1押1；

5、育芳园甲1号院，5500元/月，付3押1；

6、团结湖中路南三条小区，5300元/月，付3押1。"

十、公寓楼有学区吗？

没有。这个具体要看当地的购房落户就学政策，一般单身公寓是不带户口不带学位的，建议具体咨询售楼处和当地教育相关部门。公寓：公共寓所，分为商业公寓和职工公寓。是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。

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