二线城市（南京）的公寓值得买吗？

一、二线城市（南京）的公寓值得买吗？

我说一下商业楼盘出租的情况。

商业楼盘一般是写字楼、商铺、公寓这三种。

目前南京写字楼租赁全都是专业选手，要么房东自持只租不卖的整楼，要么专业做联合办公的二房东。这些专业选手都会雇专业招商/运营做写字楼的出租和维护，一般都是超长免租期（30-60天租金）+高额中介费（20-45天租金）拉新，签租金年递增合同（一般年5%），做的都是超长期合作。

联合办公的公区硬件都特别能打，2000一个月的工位，背后是带高级咖啡机和品牌茶的茶水间、多功能会议室、带智能马桶卷纸洗手液消毒液的卫生间、公共打印机等。

还有一种办公场所就是产业园，南京各色产业园这几年给的政策都非常离谱。。和八大产业有关的项目入驻都可以获得非常离谱的补贴，比如免税返税、租房补贴、装修补贴等。。流水稍微多点的项目，一年光免税就能省几百万，还真看不上租你房子省的那点房租。

剩下的老板一般会选择自己买写字楼，不太会去租办公场地的。

就一两间写字楼能出租，拿什么和这些专业选手竞争？

商铺我没直接租过，接触过一个做连锁麻辣烫的小哥，店从天津北京开到南京，人家商铺选址是很专业的，交通、商圈定位、马路朝向、人流量都是一门学问，不同赛道选址逻辑还不一样。

光会商铺选址出去找工作就是一个很值钱的人才，普通人不够专业，买商铺达不到预期太正常了。

公寓的话，虽然极限ROI肯定不如商写，但是房东几乎没有专业选手，都是业余选手。

最专业的选手是连锁酒店，但是哪怕如家汉庭那种酒店，长租的费用也不是一般人能接受的，至少普通公寓和安置房2倍的价格；其次是自如那种长租公寓，但是这种长租公寓价格首先偏高，其次还出过蛋壳那种影响恶劣的事情。哪怕不是二房东、开发商自持的比如龙湖，长租公寓的市场占有率极小，单价也偏高（因为要养运营）。

商品房住宅长租同理，要么房租特别高要么房东不care这点房租根本就不愿意出租（炒房客一堆人拿毛坯，就不装修）。所以核心竞品其实是安置房。而安置房，呵呵，去看过房的都知道，除了面积大通燃气，和商品房公寓的房屋质量根本没有可比性，水电物业都是小钱，水电物业每月都不知道能不能和同价格的安置房差到200块。。（而且至少物业你能感觉到就是一分价格一分货）

综上，只要选择真·地铁盘，且附近和沿线多写字楼，公寓并不难租。出租成本是每次半个月中介费，最差略降单价包给二房东（注意，就算蛋壳那种二房东暴雷，对大房东影响也是不大的，房子产权毕竟在自己手上，没拿到房租可以随时收回）。

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南京的住宅已经开启即将跌到妈都不认识的开关了，去年一堆住宅总价100万起掉w

如果是为了自住且保值，不做房价翻倍的春秋大梦（现在接盘打对折的概率其实更大），买公寓是没毛病的。

要买就按租售比挑，而且总价一定要低，可以面积小，但是硬件配套一定不能太差。

举三个栗子，天隆寺雨花客厅，南站万科，南站金轮星际中心。

这三个项目租售比都还可以，捡总价便宜的小户型买，其次看户型和楼层，租售比一定要高。

三个盘都是连装修总价约70万就可以拿下，月租2500左右。而且1和3号线附近甲级写字楼多，很好租。商品房公寓绝对是比安置房住宅有市场竞争力的，环境完全不一样。

商水商电一个月能多几个钱？物业也确实一分价格一分货。不通燃气我认为也不是啥问题，证明这个盘不会住低素质的老人小孩。

这个月租，没法跌了，最多就是交易的时候亏损一些交易费而已，没有几个钱，足够抵消你的房租成本了（住宅其实也有交易成本）。

雨花客厅离主城区更近，是1号线上的真·地铁盘，附近很多优质写字楼，趋势、华为之类屈指可数的开得起不错offer的自研公司都在附近。但是这个盘开发商和物业一般，并且楼龄最老，只有二手次新了，有可能不好贷款。而且这个盘有不少租客有点问题，懂的都懂。南站证大也是这个原因租金和流动性给做空了一些。

万科这个开发商一直是主打房屋硬件和物业质量的，是物业界的龙头老大，而且南站万科现在还有新房，新房无中介费好下贷款。已交付的次新现房也有，不过听说二期的精装修交付质量也不很好，不知道新房有没有毛坯了，尽量上毛坯自己装。由于南站规划的太大，万科的盘离地铁站有点远，要走快10分钟，算伪·地铁盘。南站的万科都是住宅和公寓一起卖的，主打的就是居住。底商招的很烂，就几个杂牌便利店和低端餐饮。

金轮是个南京的地头蛇开发商，在南京拿的都是特别好的地段。它主要是做商业的，特别会挑地，公寓配套规划高于万科。金轮的公寓甚至设计了一整层休闲区并且地下和宏运大道地铁站打通（和新街口金轮一样的）。但是金轮的项目招商和审美比较老旧，看看新街口金轮天地就知道了，新街口商圈大概就友谊广场能给金轮垫底了。金轮星际中心的样板房审美也有点一言难尽，不过这个盘有新毛坯卖，可以自救一下。商业和公共休闲区要是能搞起来项目的B格应该是不错，搞不起来emmm应该不至于比证大更烂吧。附近证大规划和设计的好，但是装修和招商都烂尾了。金轮盘子没铺那么大，而且财报比证大健康些，我觉得应该不至于。金轮到南站和万科距离几乎一样，离宏运大道站近，是3号线上的真·地铁盘。

证大最好不要买，首先没有新房了，其次精装修的交付标准连安置房都不如，拿到手后连门禁锁都得换，写字楼区那电梯天天坏，修不好的节奏。

正常走商贷是五成首付，10年月供不到3k，有条件做抵押贷可以0首付20年，月供还是不到3k。

千万不要买10号线的房子，沿线唯一的甲写明发已经烂尾了。看看明发商业广场就知道了，全南京第一的一手好牌打得稀烂的商业项目，明发的房子不能买。

能租好的甲写办公证明老板有实力，那员工的工资和稳定性就不会太差，连甲写都租不起非要窝产业园的，都是十八流公司，跑路了员工就失业了。

所以就算还要看别的盘 也尽量往1、3号线上买。2号线其实地理位置也好，但是2上没啥租售比好的项目。

二、二线城市的公寓房容易卖吗？

公寓能否卖掉完全看政策。北京公寓限购政策是最严的，个人不能购买，只能开公司买。所以成交量低价格也跌到谷底。

二线城市如果公寓限购政策不严格，在交通便利地区的公寓应该不难卖。毕竟公寓价格比住宅低很多，对刚工作的年轻人来说很适合。

三、太仓城市华庭公寓能买吗？

太仓城市华庭公寓如果是年轻人居住，或者过渡性居住的话是可以买的，公寓周边位置较好，交通便利配套相对极权，同时价格偏低。

长期居住的话或家庭居住的话不太适合。家庭的落户学区有影响，同时水电煤气费用较高，增值空间也偏低。

四、二线城市20年房龄能买吗？

不建议买。二线城市的房子增值空间小。20年房龄的房子，房龄老，可能银行贷款都很难批下来，除非是优质学区房

五、包租的公寓能买吗？

包租的公寓没有产权证不能买，买了会钱财两空

六、拍卖的公寓能买吗？

可以购买，司法拍卖的房子指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。但是法拍屋并不一定是从银行查封而来的，私人查封也有。多数房屋都有向银行贷款，银行贷款出去时都会办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿权。其实买“法拍屋”与买其他楼盘并没有什么大差别，都要留意物业的权属，一定要是“干净”的物业。

七、公寓的车库能买吗？

不可以

公寓业主是不可以买住宅车位的哦 产权车位(车库)产权车位是开发商出售给购房者的,该类车位可以办理产权证,得到产权证书的业主也可以出售车位。

八、买公寓去哪个城市买？

买公寓的话，去大城市买，像北京，上海，广州，青岛等地方，因为大城市的话，就业机会多，房价高，很多年轻人买不起房子，他们只能租，如果租的话，年轻人都愿意住公寓，因为公寓干净安全，比较好打理，公寓的私密性也比较好，希望我的回答能够帮助到你

九、lof公寓能买吗？

只要是五证齐全的产权loft公寓就可以买

十、儋州公寓能买吗？

儋州公寓 不需要社保和交税 可以买

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