租赁价格评估方法？

一、租赁价格评估方法？

在融资租赁合同诉讼过程中，承租人违约，出租人主张“解除合同“并“收回租赁物”。但是，收回的租赁物的价值，应当如何计算，以便作为向承租人主张赔偿损失的计算依据。 在实务中，往往因为未对租赁物的价值进行约定，导致”解除合同“”收回租赁物“后，出租人和承租人对租赁物的残值难以达成一致，出租人无法确定承租人的赔偿金额。在法庭诉讼阶段无法达成一致的情况下，法官会要求进行评估。评估时，出租人和承租人均不愿交纳价格不低的评估费，也都不愿提出评估申请。法官则强行安排评估，强行责令某一方交纳评估费。评估的时点也是在出租人收回租赁物时，这样，导致评估价格往往过高，给出租人的损失金额计算过低，不利于出租人保护自己的权益。 最高人民法院融资租赁解释中，还是尊重双方对于租赁物残值的约定。 因此，从完善合同约定的角度出发，应当在融资租赁合同中，对租赁物的残值作出明确的约定，以利于在合同解除时，对租赁物的残值有一个计算的依据，并有利地保护出租人的合法权益。

二、公共项目评估原则？

1、客观、科学、公正的原则；

2、综合评价、比较择优的原则；

3、项目之间的可比性原则；

4、定量分析与定性分析相结合的原则；

5、技术分析和经济分析相结合的原则；

6、微观效益分析与宏观效益分析相结合的原则。

三、国企租赁必须评估吗？

　　（一）资产拍卖、转让；

　　（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；

　　（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；

　　（四）企业清算；

　　（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。

　　第四条占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：

　　（一）资产抵押及其他担保；

　　（二）企业租赁；

　　（三）需要进行资产评估的其他情形。

　　国有资产评估管理办法施行细则规定：第七条 《办法》第四条中所说的情形中：

　　（一）抵押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。

　　（二）担保是指国有资产占有单位以本单位的资产为其它单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。

　　（三）企业租赁是指资产占有单位或上级主管单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

　　第八条 《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：

　　（一）企业整体资产的租赁；

　　（二）国有资产租赁给外商或非国营单位；

　　（三）国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产；

　　（四）国有资产管理行政主管部门认为应当评估的其他情形。

　　第十条 对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。

　　综上，国企租赁必须评估。

四、房屋租赁权如何评估？

房屋租赁权通过：市场法、收益法、成本法进行评估。

评估房屋租赁权主要有三种方法：

1、市场法：市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。

2、收益法：收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。

3、成本法：在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。

成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。

五、租赁项目评估的核心是？

核心是： 盈利能力。

租赁项目评估主要是对承租人的经营能力、资信水平、融资租赁项目的构成及合理性、项目的盈利能力和项目的外部环境进行评估。而在这些因素中，盈利能力的评估非常重要。例：融资租赁项目评估的主要内容如下：经营能力一般承租人为租赁物件配套的资金应大于租金物件概算成本的1~2。5倍，要核实企业的项目资金来源和筹资能力；实行贷款证制度的地区，应核实企业的贷款规模和负债比例；考察承租人的销售收入、投资、生产成本、税金等；企业经营时间；规模实力。资信能力财务报表、债务情况。

  项目的构成及合理性项目情况、综合还款能力、担保。盈利能力各生产销售环节对租赁项目盈利能力的影响。内外部环境外部环境：地域范围、行业地位、政策待遇、租赁物件二手市场。内部环境：领导经验、租赁理念、财务规范、法律意识。

六、公共关系评估主体包括？

公共关系主体，是指具有公共关系意识的公共工作的承担者,是公共关系活动的发动者。

公共关系包括，开展公共关系工作的社会组织实质主体，以及公共关系专门机构和公共关系工作人员实施主体。

公共关系主体，是有多种要素构成的。这些要素包括公共关系意识、公共关系人员和公共关系管理。

任何一个社会组织团体，缺乏了这三个基本要素，都只能是潜在的公共关系主体，而不可能成为真正意义上的公共关系主体。所以，社会组织团体和公共关系主体是不可能够等同的。只有同时具有了这三个基本因素的社会组织团体，才能称得上是公共关系主体。

公共关系主体的特点，其特点有以下：

1、公共关系主体是由认识和实践能力的人，具有自觉的能动性。

2、公共关系主体和活动联系，是活动中的主要方面，具有活动的主动性。

3、公共关系主体是相对于活动对象而言的，而公关活动的对象也是具有认识和实践能力的人，公共关系主体具有特殊性

七、公共关系评估的对象？

公共关系评估就是根据特定的标准，对公共关系策划、实施及效果进行衡量、评价和估计，即在肯定成绩的同时，发现新的问题，不断地调整组织的公共关系目标、公共关系政策和公共关系行为，使组织的公共关系成为有计划的持续性的工作。

八、公共评估的方法有哪些？

公共设施布局均衡性评估方法，包括：

对所述评估区域内公共设施的分布密度进行评分，得到第一评分；

对所述评估区域内居民区到公共设施的距离进行评分，得到第二评分；

根据所述第一评分及所述第二评分，得到第一评估结果。

在一种可选的实施方式中，所述对所述评估区域内公共设施的分布密度进行评分，得到第一评分，包括：

计算所述评估区域内公共设施的分布密度，得到第一分布密度；

根据公共设施的分布密度标准值及公共设施的分布密度权重，对所述第一分布密度进行标准化评分，得到第一评分。

在一种可选的实施方式中，所述计算评估区域内公共设施的分布密度，得到第一分布密度，包括：

计算所述评估区域的面积及所述评估区域内公共设施的数量；

根据所述评估区域的面积及所述公共设施的数量，计算所述评估区域内公共设施的分布密度，得到第一分布密度。

在一种可选的实施方式中，所述根据公共设施的分布密度标准值及公共设施的分布密度权重，对所述第一分布密度进行标准化评分，得到第一评分。

九、房产租赁评估费收取标准？

目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%；100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%；500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%。

十、评估要不要考虑房产租赁？

司法拍卖房地产，对拟拍卖的房地产进行评估时，不考虑租期对评估价值的影响。 一、我国《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定， 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

二、司法拍卖房地产，也是房屋产权转移的一种方式，房地产的竞拍人竞拍成功后，也应当执行《城市房屋租赁管理办法》中对房屋承租人的保护规定，继续履行原租赁合同。 三、房地产的司法拍卖评估价格，只是司法拍卖的底价，不是最终的拍卖成交价格，因此，评估时，不考虑租赁期限对房地产的价值影响，但是会在评估报告的“特殊情况说明”中披露房屋已经租赁的特殊情况。

四、司法拍卖的房地产存在已经租赁的情况，属于拍卖物的一种瑕眦，应当在拍卖公告中明确说明，这种情况，不会影响房地产评估价格，但是，某种程度上会影响拍卖成交价格。

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