一、我想在杭州买一套60至70万的房子,哪个地方有
看你在哪个地段了,多大的。
杭州房价很高,均价2W/平吧
二、投资杭州市房子和投资周边城市有什么差别?
投资立场上的杭州和沿杭房产分析:
如果您考虑投资,我建议您考虑杭州,沿杭州(比如富阳,临安,绍兴,湖州等)周边的房市不稳定,抗跌性太差,有价无市,投资风险大。给您几个理由吧。
1.抗跌性:首先说,临安,绍兴等地的房子会不会涨价,目前看来是会的,借助G20和亚运会的推动,整个杭州都在涨,加上轻轨的规划,导致环杭州的区县和城市房价也上涨,临安、富阳、海宁、绍兴等房价无一不是受杭州影响,包括嘉兴房子上涨,也不过是因为它近上海。但相比之下,杭州的房子更抗跌,不会因一两个政策变动或者市场调整而剧烈降价。例如,去年的北京930政策是调整北京住宅首付的,意外的结果竟然是沿京房子降了,尤其是河北北三县,与此同时10月北京住宅均价环比上涨4%。所以抗跌性,一定是新一线城市>二线城市>区县的,到时候想要出手,区县的基本是没有交易市场的。
2. 供需关系:富阳或邻杭州市的房子存量巨大,动辄一个楼盘几百上千户,而当地人大都拥有自己的房子,大部分的购买量来自于外地的投资客,这种“投资”,其实只能算投机,真正的投资是在产品到达价值之前买入,到达价值了卖出,而邻杭房子因为供需关系不匹配,现在的价格已经超过本身房子的价值,风险比较大,同时存量大也会影响市场活跃度,光新房就很难消化。那在当地人都有房、新房供应量也充足的情况下,出售二手房只能折价出售,而且还不一定卖的出去。如果是出租,租给谁?当地人有房,外地人才流入包括大学生、年轻情侣、中青年不会考虑去富阳、临安,只会在杭州城区寻求更好的发展机会,出租市场并不容乐观,这种情况下,租金水平和回报率当然也不高。
而杭州目前有2000家创业公司,集聚了大量的世界500强企业和大量有买房和租房需求的年轻客群,同时,49.5%的大学毕业生选择留在杭州,回周边二三线城市的很少,杭州目前常住人口900多万,每年还以17-20万的增速增长,早在16年,杭州凭借4.10%的人口年增长率,成为全球第八个人口增速最快的城市,长期来看,杭州土地的供给远远人口对房子的需求的,供求,所以邻杭州很多城市会出现有价无市,无人接盘的情况,但是杭州不会,而且杭州租金很高,仅以滨江50平米的酒店公寓为例,每月能达到6000-7000的租金,而富阳和海宁等地90平米的三居住宅租金大都在2000左右。
3.资源配套:杭州是浙江省的省会城市,拥有浙江省最好的教育、医疗、交通等资源配套。杭州纳入富阳、临安,其实一方面是为了增加城市人口,跻身新一线,另一方面不排除是为了在未来向周边输送人口,缓解城区压力。但是这种例子之前不是没有,日本东京之前人口1000万的时候,觉得城区压力大,于是开始修建地铁,结果建完之后,人口从1000万涨到3000万,反而出现了人口大量涌入的情况,其实这是交通通达之后,周边县市人群追求资源最优的结果。
买房买的不是房子,而是房子周边的稀有的资源,并且资源越稀有,房子的保值性就越高,这就是为什么杭州90年代的老破小,连电梯和基本的物业都没有,但是仅仅凭借安吉路小区,学军中学的学区优势能卖到6万,甚至更高的单价,但是富阳最好的欧式花园洋房的单价也不足2万的原因。不是所有的洼地都会涨起来,随着房子的折旧越来越高,产权年限越来越短,房子本身的价值越来越低,如果房子所在的区域连政府规划和资源配套都没有,也没有稳定的产业人口和高薪的租客,很容易成为接盘侠。
三、什么叫“价值洼地”?
“洼地”顾名思义即中间低四周高的自然地形,对于“洼地效应”最直观的解释是,当房地产围合一个湖泊中心发展之时,便形成了自湖心向四周土地递减的级差地租,大致出现“近贵远贱”的圈层分布,这其实就围合出湖心的价值洼地。一旦因某种特殊原因填湖开发,那么,湖心洼地的地价和房价就会突然井喷,创下区域地产的最大价值,甚至引发周边地产的价值飚升,即产生了洼地效应。当然在房地产实际开发中,所谓的洼地不一定就是湖心区,也可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等等对于区域价值有提升作用的区域。
“洼地效应”是近两年比较流行的词,从经济学的财经分析中我们常会看到。比如,中国市场的巨大投资潜力和发展空间,吸引到越来越多的国际投资者的目光,使外资投入持续增加,这样就说中国在全球经济中产生了洼地效应;也可以形容江浙一带对人才的吸引,说其民间资本的持续发展产生了洼地效应;而当解释蓝筹股在弱市中的井喷行情时,就会比较其动态市盈率和平均市盈率,说其产生了价值洼地。
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