三江口远洋天赋分析，前不着村，后不着店这样的项目你看好吗？

三江口目前库存较多，楼市也没有大动作。 上个月，三江口新盘开始远洋天赋，最近售楼部也经常打来电话。 开场白是“南江滨纯商品房89四房两厅两卫应该知道吗？ ”。 今天就详细了解一下，看看是否值得购买。

一.土拍情况

2020年12月16日，北京博远瑞祥投资有限公司以15.15亿元的最高价格在摇号上竞争，转让面积约6.6万，属纯商品房项目，需建设幼儿园。

建筑物高度限制为60米，楼面价14700元/。

土摄分析：三江口板块几乎都是纯商社区，远洋天赋楼面价与梁厝片区星海天宸基本持平，星海天宸楼面价14165元/，证明该楼面价比较贵，旁边龙湖楼面价还在1.1万/

二.楼盘详情

位于福州市南江滨东大道，规划建设19套普通住宅。 8栋共876户，容积率1.56，绿化率35%，车位791个，物业应该是远洋集团旗下的亿家物业。

三.配套分析1、交通配套

幸福里APP区位图显示，远洋天赋项目周边地铁站点较多，但最近的站点在1.2公里外的6号线樟岚站，其他均在1.5公里以上，周边公交站点较少。

换句话说，这个项目的交通配套很差。

虽说地铁与专线相连，但依然改变不了出行不便的现实。

2、教育配套

福州市城门后坡小学、福州市谢坑小学等初中最近的地方只有福州市永南中学，虽然划片还没有确定，但概率会有一些村子变小。

3、商务套装

周边没有比较近的商业中心。 最近的应该是正在建设的嘉里综合体在1.5公里左右。

4、休闲生活

虽然周边还有一些休闲出行，但南江滨生态公园、海峡中心、梁厝古镇等都在2公里以内。

配套分析：项目位于樟岚和粱厝之间，这个位置比较尴尬，没有生活气息，配套少，交通还不方便。

这个网站与三江口、中海锦江城和三江花语有点相似，但这两个项目是目前三江口最悲惨的项目。

这里是前不着村，后不着店很夸张，就是这个意思。

四.户型介绍

89四室二厅两卫，稍有局限性，独户建四室的同时，餐厅、客厅、阳台空间还很大。

二次卫生空间相对较小，南北通透，该户型摊点占18.7%，但销售人员表示，该户型内面积有86，该户型对刚需确实有吸引力，但卖房时销售人员要说的话，请不要全部相信

如果是通过后期的倒板得到的空间，可能会发生与最近的融信维权类似的事件。

目前项目均价为2.3万元/，在毛坯交货方面存在问题。 这个项目的装修比例在60%以上，为什么需要库存交货呢？

合计金额：需要205万，首付60万左右。

113两室两卫，餐厅设计朝北的通风客厅采光较好，西侧卧室可作为书房或客房，达到动静分离的效果，不像89户型那样位置狭窄，最好是这个户型。

总额需要260万，首付需要78万左右。

132四房二厅两卫，也可以说是四房半。 这个户型设计了一个个电梯进了屋，动静分开，客厅采光好，卧室的衣帽间也设计了采光井。 开放型书房的设计也是现在主流的设计，提高了客厅的活动空间，显得更大气。

居住体验应该相当好。

总额：需要305万，首付90万左右。

五.销售分析

远洋才能申报名称：万和县，现有项目仅7月16日，已取证2栋楼房源共84套，18#层楼梯2户共10层，户型面积均为89，17#层楼梯2户共11层，户型面积也为89

福州市房地产登记与交易中心的数据显示，目前上网本的数据为已售房屋12套，除化率为14%，但其实这个除化率意义不大。 这个项目至今约一个月，只卖了12套，可以预计这个项目后期去库存的压力很大。

(据说开业当天成交了18套，但网签的数据有点晚)

去化分析：其实这个项目的去化差距是可以预见的。

比较樟岚地区的正荣湖畔府和大东海江山府，他们拥有切割学校的加拿大地铁的距离也比远洋才能近。

对比梁厝板块的龙湖景灿天著和中交中梁星海天宸等人的价格是一样的，但这两个项目都是距离地铁500米左右的地铁房间，差距明显。

目前三江口板块组合较差，地铁是目前三江口增值最大的公共组合。 所以，在户型仍占优势的情况下远洋天赋异化是非常不理想的。

六.楼盘评估

优点：纯商品房、社区密度较低的户型即使有刚需也略有改善，户型与周边项目相比还是有一些优势的。

坏处：项目离地铁很远，对移动没什么帮助。 周边的配套也不好，价格和三江口楼盘相比也没什么优势。

江口现在分为几个区域。

樟树片区代表楼盘。 东海江山府、滨江正荣府，平均价格在3万左右。

梁厝领域代表楼盘，龙湖景灿天著，中交中梁星海天宸，均价2.3万元/

清富片区代表楼盘。 泰禾福州湾、三江花语、中海锦江城，均价2.2万元/

但远洋才能不知道算在樟岚领域还是梁厝领域，地理位置尴尬。

总体来说，目前三江口住宅库存多，竞品多。 只是离地铁太远，只有这样才能吸引更多潜在买家，预计远洋天赋后拆迁将会很困难。 看中海锦江城为了销量推出单价1.6万/的特价房，就知道在三江口不带地铁拆迁有多难了。 这包括社区中的堆积产品

当然，如果确实需要89房间这样的极限户型的话，请考虑一下。

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