如何看待近期上海二手房挂牌量暴涨，成交量下跌？

一、如何看待近期上海二手房挂牌量暴涨，成交量下跌？

01量价齐跌

近两个月，上海二手房市场出现降温。

在前不久国家统计局正式发布的70城房价指数中，上海二手房价格指数环比一改往日上涨姿态，下跌0.4%。这也是上海的年内首跌，上一次下跌还是2021年的11月。

与此同时，“上海学区房断崖式下跌，不到一月房价跳水381w”“上海二手房量价齐跌”等新闻标题屡上热搜。

上海二手房价格拐头并不突然，“量在价先”在上海二手房市场逐一验证。

前段时间上海二手房的成交量下滑已经为10月二手房价的下跌做好了铺垫。

7月份，上海二手房成交共计2.1万套；

8月份，上海二手房成交共1.9万套；

9月份，上海二手房成交1.8万套；

10月份，下降到了1.6万套。

按照往年趋势，续7.8月淡季后的9.10月份，成交数据一般会逐渐走高，然而今年并没有如此，今年的二手房成交量从7月起一低再低，连续三个月环比下跌了并且跌幅持续加大。

再将视野放大。

其实从2020年上海二手房成交量达到高潮以来，总体成交量数据就已经开始进入下跌周期。

2021年，成交28.1万套，而今年已经过去了10个月，总成交量还不到去年全年的一半，即便排除疫情影响的两个月，总成交量依然难以达到去年同期水平。

所以说该来的还是来了，属于上海楼市的降温是怎么也躲不掉了。

02花式降价潮

于是伴随着“量跌为先，价跌紧跟”的二手房降价大潮来了。

以联洋年华一套165平方米左右的房源为例，9月18日上架时报价还是2380万元，仅隔12天后的9月30日价格就下调至2280万，12天降价百万。

这并不是个例。

同户型的另一套房源则在两个月内降价三次，从2200万降至2020万。

目前浦东联洋板块部分房源降幅普遍在8%至10%。

当然联洋也不是个例，无数“联洋”在上海上演。

上海降价的主力——著名的老破小，目前普遍降价30至50万元，降幅高达5%至8%，部分品质较差房源降幅超10%。

例如闵行区梅陇板块的高兴花园的老破小，最高峰时单价高达9万元/平方米，目前成交价已经跌到6.5万元左右，降幅2万至3万元/平方米。

当然跌幅最猛的还是学区房。作为浦东最为知名的“三学区”梅园五、六街坊，由于对口的学区资源优势明显，近年房价涨幅惊人

2020年底、2021年初，挂牌单价高达20万元/平方米，一套50平的小两房竟跻身千万豪宅之列。但是现在梅园小区目前的挂牌单价已降至13万元左右。

还有前段时间爆火的上海豪宅。

其实我在10月4号就说过，上海豪宅的爆火已经是最后的疯狂了，降温开始了。

在10月4号的《上海二手房，开始降温！》一文中有小伙伴留言为什么别的人都说上海很火热，而我却在唱反调。

那么今天放到这里就清楚了。

事实胜于雄辩。当初火热的豪宅也加入降价大潮。

万科翡翠滨江一期，在近一个月挂牌价降了600w，313㎡房子如今只要4999w，折合单价仅15w+。

浦东某知名高端楼盘，10月31日挂牌，至今短短不到一个月就降了381万。

据统计，上海豪宅的降价幅度分布——

总价2000-3000w的，降价100-200w

总价3000-4000w的，降幅在200-300w

总价5000w以上的，降幅最多，有些高达800w

目前上海51.4%的房源出现了下调，平均1套房子降价21.24万，降价幅度约3.89%。

虽然整体房价回调有限，但部分小区的房价已经回撤到2019年的水平，信号意义不容低估。

趋势一旦形成，二手房降价大潮就很难阻挡了。

03新房分流

造成上海下半年二手房成交量持续下跌的原因有很多，其中最主要的是新房的入市。

2022年截至目前，上海已经共有七个批次新房入市，共计供应新房85906套。而上海2022年前三季度，二手房成交量也不过11.5万套，预计全年不过15万套左右。

上市的新房占到了二手房的一半！

大量新房入市，尤其是最近的第七批次，刚需改善的房源比例占了绝对大头，对二手房成交量造成了极大影响。

不仅是数量上的猛增，从地理分布来看，57个新盘、16060套房源，除黄浦、长宁外，14区均有分布，选择空间异常充足。

从价位来看，16060套房源均价7万以下的刚需和改善房合计占到了68%，其中5万以下价位段的绝对刚需房源总量达到39%。

而刚需又是上海购房的主力，500万以下的价位段更是占到了绝对主力。

7月份，上海二手房市场500万以下刚需价位段成交量超过7成，今年前10月成交总价低于300万的二手房占比进一步上升，占比超过6成，其中200万以下占比更是接近35%。

对比二手房的三价就低，新房瞬间就香了很多。

那么既然新房优势如此之大，相比新房市场一定很火爆吧?

恰恰相反!

10月上海新房成交量约55.63万方，成交套数4887套，环比下降约56.33%.

除了4月和5月静默期外，成交量为今年最低。

新盘开盘去化率，同样在转向。今年8至10月，上海开盘去化率分别为79%、74%和52%，连续两月回调。

前所未有的过高供应量，加上当下全国普降的大局势，越来越多的人呈观望状态。新房的成交量就上不来了。

新房热度下降，购买新房的门槛也开始变低。

随之而来的是新房积分触发概率不断降低，新房市场所需平均积分已经有了下降的迹象。

以青浦和嘉定两个刚需房大区为例，从2批次到4批次，同一个楼盘所需积分最多下降了十几分。有的甚至下降二三十分。

积分一降，再加上价格，选择等多重因素，大量的刚需转向新房市场。

结果却是，大哥吃不上两菜，二弟也喝不上汤——

上海10月新房二手房成交量都在降。

04太阳照常升起

而且长久看来，这个趋势还会持续。

毕竟近年来上海土地供应面积一直持续增加。

2021年上海总计成交95宗，总出让金额约2397.8亿元。

2022年土地供应和成交金额进一步扩大，截至十月份，上海市成交总金额超过2700亿元。

放眼全国，上海的土地供应量和成交金额也遥遥领先其他城市。截至2022年十月份，在全国22个主要城市全年“卖地排行榜”中，上海毫不意外地夺得榜首的位置，领先第二名杭州约900亿。

巨大的土地供应还未释放，上海的需求却释放得差不多了，这些还未入市的新房不知何去何从。上海的新房未来的命运也琢磨不定。

市场的低迷的情绪已经传遍到了每一个角落，寒意正传递到了每一个人身上，上海也无法置身事外。

但是可以肯定的是，作为中国经济第一城的魔都上海，其拥有着强大的抗压能力。

前两年的上海楼市已经维持了较长时间的热度，现在出现低位调整属于正常。

还是那两个字——周期。

所以对于接下来的楼市表现，我们要以平常心来看待。预计上海楼市的成交暂时还会在低位水平徘徊。

对于长期的判断，供过于求的基本面不会改变，房地产的金融属性正在削弱，人口已经转向，再加上房地产税风声鹤唳。这些长期因素决定了：楼市正在告别普涨时代。

作为具有人口流量的中心城市——上海，横盘一段时间是肯定的，但是缓慢爬升也是必然。

总之，明天又是太阳照常升起的一天！

二、如何看待上海豪宅挂牌量激增？

陆家嘴的世茂滨江花园：

6月底成交价：17.25万。

7月初成交价：15.45万。

7月底成交价：14.51万。

8月初成交价：11.26万。

短短一个半月，降幅高达35%。

事实的另一面——

世茂滨江花园共有3800多套房子，在中介内网挂牌了100多套，而绿皮中介只给你展示30多套。

然后中介反复给你洗脑“豪宅稀缺”、北上深永远涨、再不买就来不及了。

谁在收割韭菜们？谁在利用信息不对称疯狂敛财？

动脑子，好好想一想。

更新：

今天又上了一套10.9万的中介房，还送车位，价格可以谈。

下个月有一套9.79万的法拍房。

17万买入的，是不是肥嫩嫩韭菜？

再更新：

8月份，世茂滨江一共成交了4套房子。

它挂牌出售的，是100多套。

大家算算，要多少个月才能卖完？

卖不掉的那些，得要怎么办？

再看看每月的新增挂牌量，和实际成交量。

就问你纸上富贵的各位，慌不慌？

更新：

今天世茂滨江9.79万的法拍房上线，目前没有一个人参与叫价。

这个房子是12楼，不算坏。面积139平米，也并不是大户型。

那些急于论证豪宅信仰的人，不妨去拍下来，给韭菜们一点信心。

再更新：

再来一套世茂滨江的法拍房，330平米，单价8.1万。

一线江景，这回不要拿什么楼层房型、有没有江景说事了。

这么认可世茂滨江值17万的人，看到8.1万还不去抢？

=====2022/10/7更新======

9月份二手房成交量又跌了，金九银十不再。

新增挂牌量大幅超过成交量。存量12万套+，成交量1.8万套（含家庭内部继承/赠与过户的）。

三、西宁二手房挂牌量？

据某房产平台数据显示,目前西宁市的二手房挂牌量已高达2.7万套,而且从今年5月开始挂牌量一直在直线上升,而从这次西宁全程核算监测数据来看,西宁市区目前的常住人口还不到150万。

四、威海二手房挂牌量？

监测数据显示，2月威海区域共覆盖房产经纪公司12家，二手房挂牌房源量达18122套。其中，链家地产当前挂牌二手房源约为15080套，坐拥最多房源排名居首；自由人、卓一地产、广德行房产当前挂牌二手房源分别1239套、498套、365套，占据经纪公司挂牌房源量榜单第二、三、四位。

五、宁波二手房挂牌量哪里可查？

宁波二手房挂牌量可在网上可查，如58同城。

六、长春市二手房挂牌量查询？

课题下载 关注公众平台 … 输入姓名，身份证号 … 就可以查询自己的房子

七、苏州二手房挂牌量为什么这么大？

有新的政策，再不卖就挣不到钱了。

八、津南暖山二手房挂牌量多少？

暂时不清楚。因为津南暖山二手房市场的挂牌量会随着时间和市场的变化而不断变化，所以我们需要查询相关的数据或者去实地了解情况才能回答这个问题。内容延伸：二手房市场挂牌量不单单受到时间和市场的影响，还受到诸多因素的影响，比如政策、供需关系、房屋质量等等。所以在购买二手房的时候，除了关注市场挂牌量外，还需要考虑其他因素来做出明智的决策。

九、如何看待杭州房产管理局二手房源挂牌量突破21万套？

结论：并不准确！

本人前几天刚处理了一套二手房。

现在出售二手房确实必须在政府官方网站留底，也就是题主截图的页面。

但是该网站的房源信息是存在重复的，原因是同一房源在不同中介公司挂牌出售会显示多条信息。

比如我把房子挂在链家，链家会到这个政府网站记录一条信息，后来我又挂到我爱我家去，中介再会去网站记录新的一条信息。

如此一来就会导致一个房源可能会有二条甚至多条信息。

十、贝壳找房怎么看二手房挂牌量？

 可以在电脑上打开贝壳找房的官方网站，点击选择需要查看的区域。然后再选择二手房，并根据需要选择对应的条件即可查找到其相应的二手房信息了。具体的查找方法如下：点击打开贝壳找房app,点击页面上的“二手房”。

向上滑动,查看房源。也可以在搜索栏中进行搜索。

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