包河区东二环离合肥经开区港澳广场有多远?

73 2024-01-25 23:00

一、包河区东二环离合肥经开区港澳广场有多远?

中国石化(东二环路)从中国石化(东二环路)到南二环路,行驶40米右转,进入南二环路,行驶4.1公里三岔路沿中间行驶,进入金寨路高架桥,行驶2.7公里靠右前方行驶,从金寨路高架桥到金寨路,行驶290米请直行,进入金寨路,行驶160米右转,进入习友路,行驶2.3公里左转,进入翡翠路,行驶1.1公里右转,进入金炉路,行驶490米港澳广场

二、2019年合肥经开区和肥西县房价如何?该如何买房?

经开区和肥西县是合肥重点产业基地,因就业人口众多,购房需求旺盛,区域新房供应短缺,近两年二手房市场供需相对紧张,房价不断上涨。这里的肥西县指的是靠近合肥市区的肥西产证,不包含肥西县城。

我统计了合肥链家2019年第一季度所有二手房成交数据,共计2370个样本,均价16513元/平米,较去年16386元/平米上涨127元/平米,涨幅0.78%。其中经开区和肥西县共成交354套,占总成交的14.9%,比去年提高了1.6个百分点。

接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个分析和点评,以繁华大道和金寨路为界,我将这两个区域分为三个部分,分别是:

1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区,和肥西柏堰科技园区。

2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

本文所分析的数据主要是2019年第一季度的平均数据,并不能完全代表经开区和肥西县目前的真实房价,因为第一季度,房价一直在不断变动,所以实际价格可能要比图中标注的高或低一些。与这次对比的数据是2018年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2018年合肥经开区和肥西县房价分析及购房建议》)。

这次分析,我计算了各小区的房价涨幅,对比数据是2018年的成交均价。但由于很多小区成交数据较少,造成误差很大,所以对于样本数特别少的小区,房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势,有一定的参考价值。

经开区2019年第一季度成交均价为16259元/平米,比2018年(16005元/平米)上涨254元/平米,涨幅1.58%,高于大盘。成交周期从71.5天增加到73.1天,延长1.6天;议价空间从2.46%上涨到3.00%,增加了0.54%

肥西县2019年第一季度成交均价为14593元/平米,比2018年(15072元/平米)下跌-479元/平米,跌幅-3.18%。成交周期从49.2天增加到66.3天,延长17.1天;议价空间从2.10%上涨到2.81%,增加了0.71%

尽管经开区和肥西县整体涨幅略高于全市平均水平,但经开产证和肥西产证出现较大分化。肥西产证不论在成交周期还是议价空间上,都比去年表现弱势了很多,房价出现一定幅度的回调,经开区则并未受到影响。

关于合肥其他区的分析文章,请关注我微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看即可。

繁华大道北板块

繁华大道北板块2019年第一季度共成交135套,成交均价从2018年的15531元/平米涨至15870元/平米,涨幅2.18%,高于两区平均涨幅。议价空间为2.59%,比去年降低0.18个百分点,略低于均值。成交周期82.1天,比去年延长25.1天,高于平均水平。

去年的繁华大道北板块,几乎所有肥西产证的小区都在上涨,而且涨幅比经开产证高了不少,这跟肥西不限购有莫大的关系。但今年以来,肥西表现相对疲软一些,经开产证也是有涨有跌。

其实自合肥限购以来,受益最大的小区就是禹州华侨城,它的成交一直都占到板块的1/3左右,原因就是它是距离政务区最近的肥西产证的小区,近两年禹州华侨城价格直逼附近经开产证。

禹州华侨城成交均价在1.6w-1.65w之间,除了一期外,几乎都有不同程度的下跌。我认为这是由于前期上涨速度过快,价位相对过高,在外部需求降低或者突然转向的前提下,供求关系短期发生变化,肥西产证次新房出现一定回调的原因。

板块内房价出现下跌的小区,基本都是房龄在10年左右或超过10年的,比如上海城市一里洋房翠微苑东海徽园。除了距离政务区比较近,板块并没有特别强势的资源,在这种情况下,房产保值对房龄依赖是最大的。

最典型的就是葛洲坝玖珑府融科城葛洲坝玖珑府成交均价为1.83w,如果算上产证未满两年的增值税,实际价格大概在1.92w,跟融科城二手房均价接近。

葛洲坝玖珑府融科城基本是板块内房龄最年轻的两个小区,同时也是成交均价最高的两个小区,也基本是成交量最大的两个经开产证小区。喜新厌旧是消费者本能的行为习惯,房龄越年轻,房产相对越保值,流动性越好。

东冠繁华逸城文一名门御府鼎元公馆这些肥西产证的二手次新房成交均价来看,基本都在1.5w左右,那么作为新房的中海岭湖湾,既有品牌优势,又距离柏堰湖和高新区较近,如果刚需房近1.5w的备案均价,则是非常有竞争力的。

繁华大道南板块

繁华大道南板块2019年第一季度共成交118套,成交均价从去年的16448元/平米涨至16932元/平米,涨幅2.94%。议价空间从2.39%进一步上升至3.00%,提高0.61个百分点,高于两区均值;成交周期为62.3天,较去年缩短7.1天,低于平均水平。

肥西产证去年上半年还在上涨,下半年就开始退烧,涨幅由正转负,今年一季度以来,跌幅有扩大的趋势。其中靠近地铁3号线的次新房,比如原树提香,表现相对坚挺;而繁华大道西缺乏资源优势的禹州天玺信地华地城,则相对疲软。

尽管一季度表现下跌,但从信地华地城近期成交来看,基本维持在1.4w,如果算上增值税,实际均价接近1.5w。这两天,信地华地城又开了最后两栋高层,备案均价只有1.04w,据小密圈成员透露,全款+号头费+绑定车位,成本大概要1.22w左右,依然非常吸引人。

经开产证房价的上涨,更多是因为168玫瑰园学校学区房上涨,比如中环云邸金星家园国耀花半里,涨幅基本都超过了10%。即使学区属于168东区的小区,比如中环紫荆公馆经典华城,也有不错的涨幅。

我之前跟大家分析过,学区房价格的上涨,主要依赖于学票的上涨。面积越小,总价越低,涨幅相对越大,对于一个正在快速成长的学区来讲,尤其如此。168玫瑰园学校学区内的小公寓是比较少的,因此我们看到国耀花半里经典华城公寓涨幅都比较大(《合肥学区价值和学区房投资》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看)。

关于168中学,有两个比较重要的信息,一个是在南艳湖畔新成立168玫瑰园学校南校区,一个是168中学今年不再组织自主招生考试。

据了解,合肥完全中学(含初中部和高中部)都有直升名额,本校初中毕业生可直接升入高中部,168中学就属于这种完全中学。168玫瑰园学校之所以能够迅速崛起,一个很重要的原因就是它高中部对其初中部的掐尖。

去年168玫瑰园学校西区一、六、八中的指标到校分数线只有721分,比其它公立真学区低了20多分,基本是一个3档垫底学校的指标线,足以说明168高中部对其初中部掐尖照顾有多严重。

继东区之后,168玫瑰园学校又成立南校区,这就意味着168中学在进一步扩大掐尖范围,继续为其高中部输送更多优质生源。尽管168中学今年取消自主招生考试,但依然可以根据中考成绩对其初中校区进行掐尖。

不管怎样,民办中学不再被允许组织自主招生考试,说明政策对掐尖现象并不持鼓励态度。如果168中学通过扩大校区方式进一步强化其掐尖优势,最终导致合肥优质生源越来越向民办中学偏斜,届时又会产生新的不公,我想这条路未必能够走得顺畅。

再一个,合肥优质学区毕竟是有限的,前10名的位置并不会增加,168玫瑰园学校即使兼并再多学校,也不会使所有分校最终都能成为真学区,否则全市学校都变成168玫瑰园学校的分校,那么教育资源分配不公的问题,不就迎刃而解了吗?

所以我对168玫瑰园学校东区和南区是持保留态度的,除非经过2-3届毕业生的验证,才能确定能否达到真学区的标准,不然我不建议你们把宝压在这些所谓的学区房上面,政策风险太大(《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区排名》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “学区”查看)。

工业区板块

工业区板块2019年第一季度共成交101套,成交均价从去年的14752元/平米下跌至14108元/平米,跌幅-4.37%。议价空间从2.43%进一步上升至2.83%,提高0.40个百分点,略高于两区均值;成交周期为66.3天,较去年缩短3.8天,低于平均水平。

单看房价涨幅,这个结果是有很大误差的,其实板块内房价下跌的小区是少数。为什么表现出来的跌幅这么大?主要是低价盘成交占比扩大,比如临湖社区南郡明珠等,拉低了板块均值,同时高价盘占比出现降低,比如绿地滨湖国际花都观澜华庭等。

近期,莲花小学新年校区改名为168玫瑰园学校南校区,使得周边小区出现一定的躁动。据讲二手房挂牌预期有所提高,学区内的新盘邦泰科技城似乎也开始矜持起来,但我对该学校的前景仍持保留态度。

据说启迪水木园新推的1112栋已经售罄,我对此表示怀疑。目前板块内二手房成交均价最高的小区是华地润园,不过才1.73w,而启迪水木园均价为19211元/平米,几乎高了2000元/平米,我认为目前的板块价值难以支撑这样的价格。

据我小密圈成员透露,依澜雅居备案价格大概在1.4w-1.5w左右,需要加10w-15w的号头费,实际购买成本差不多也要1.6w上下了,而且5年内不允许出售。单从价格来看,还是有一定的吸引力的,而且房产投资一般都需要持有5年左右,这个限制问题倒不大。

从全市范围来看,随着限价房快速去化,滨湖、政务和高新区新房及二手房价格的水涨船高,工业区板块很多新房,去年看起来相对性价比不高,今年有很大部分应该可以进入购房者的视野了,毕竟地缘性需求也没有太多好的选择。

整体上来讲,受工业生产影响,工业区板块是经开区最弱势的一个区域,资源优势不足,投资潜力有限,大多小区都只适合附近工作的刚需购买,投资及改善需求应慎重(《合肥房产的优质板块和劣质板块》,关注微信公众号“小易论楼市”,回复 “房产”查看)。

经开区房价分析及近期购房建议

从第一季度经开区和肥西县二手房成交来看,经开产证房产表现相对稳定,肥西产证则有一定的回调,从侧面反映出合肥外部需求开始出现萎缩或者向市区转移。

自合肥限购之后,省内其他市县房地产市场开始出现上涨,在这种集体盛宴的带动下,吸引了大量三四线及以下城市的外部需求。由于限购,这些外来购买力暂时只能将目光转向三县,就造成近两年肥西县靠近市区区域的大幅补涨。

随着今年三四线及以下城市房地产市场降温,合肥外部需求的购房热情同时也在降低,加上市区相对宽松的限购政策和人才引进政策,变相分流了三县市场,使得肥西县第一季度表现相对差一些。

如果肥西靠近市区的区域出现降温,肥西县城的新房可能会更不好过,因为价格都有一定程度的虚高。我认为目前肥西县城投资价值相对不高,不过靠近市区的新房选择又非常有限,购房者可着重考虑地铁3号线附近的次新房。

近期,我听到一个消息,合肥市区今年中考报名人数为34353人,较上年增加4060人,增幅为13.4%。2012年合肥市区报名人数是25828人,2018年为30293人,6年增加4465人,也就是说合肥今年一年的增量,几乎相当于过去6年的增量,创近年来的新高。

合肥是一个非常年轻的城市,是近20年来全国发展最快的省会城市,外来人口一直在不断涌入。随着越来越多外来人口子女开始入学,再加上二胎政策的放开,相信未来合肥中小学生数量将面临井喷,今年可能仅仅只是一个开始。

一般来讲,真学区学位增长会相对迟于中小学生数量增长,中小学生数量呈爆发式增长,意味着短时间内学区房会出现供小于求的局面。可以预见的是,合肥学区房未来几年可能都会炙手可热,这也是近两年学区房价格不断上涨的重要原因。

其实合肥学区房相较于非学区房的平均溢价还并不是非常显著,但未来的分化会越来越大,我建议有学区需求的家长,应提前做好布局。168玫瑰园学校西区还有一定的发展潜力,但东区和南区仍需进一步观察。

关于合肥各区学区房的房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

三、合肥经开区尚锦花园怎么样?

永达·尚锦花园位居城市副中心核心区块。她东南北三面接临天然水系,邻进嘉兴学院平湖校区。尚锦花园总占地115亩,建筑面积约13万平方米,是集独栋别墅、联排别墅、单身公寓、景观公寓、产权式酒店、shoppingmall商业街于一体的大型综合性高尚项目。这个小区还不错,环境不是那么吵。

四、合肥市经开区天门湖花园属于学区吗?

天门湖花园应该是合肥市锦绣小学和师范学院附属实验中学的学区,不过我在易搜学区网上查的有段时间了不知道现在有没有修改,你可以在网上搜专业的 学区查询 网站,去里面看看

五、合肥经开区二手房哪个小区学校好?

一六八玫瑰园西区,小区有绿城玫瑰园,中环云邸,金星家园等等

六、合肥经开区新开盘的小区铜冠花园怎么样?

名校168在旁双学区,地铁今年开通。周边环境不错,生活出行都很便利,是黄金地段。

七、合肥蜀山区高新区经开区政务区哪个区房价性价比最高?

感觉新站区的性价比较高,但从长远来看,新站区的发展潜力不是很大。在发展潜力上我更看好滨湖新区、经济开发区。

顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
相关评论
我要评论
点击我更换图片