二手房买卖如何做风险评估？

一、二手房买卖如何做风险评估？

二、二手房买卖风险的对策

现今我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的最佳方法就是依法、全面、诚信履行合同。

（1）确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

（2）确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋产权证明的真实性和不存在任何权利瑕疵。

（3）明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的权利义务，以及承担违约责任的具体方式。

（4）及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的风险。

二、个体户避税有什么风险？

个体户要想避税，所承担法律后果。

三、公司走账怎么规避税务风险？

税务风险”是企业风险管理中值得提及的一种风险，对中小企业而言更为重要。依法纳税和正确的税务规划，涉及到企业权益的真实性和业主权益的真实性以及业主权益的风险。

“税务风险”会给企业的经济造成莫大的创伤，并且严重干扰企业经营的正常运作，甚至会导致整个企业的经营危机乃至倒闭。

中小企业如何避免增值税风险？

企业现行纳税的税种主要包括两大类，即流转税和所得税，而流转税主要是增值税和营业税，所得税包括企业所得税和个人所得税。

对销售入账时间应按税法规定的纳税义务发生时间确认销售行为和发生，在取得销售收入后应及时转入相关销售账户并及时计提应纳税金。

对于一般企业而言，财务会计核算制度比较健全，正常的销售除了有时在入账时间上会略有出入外，一般都能及时注入销售账的。因此，仅就一些特殊项目可能产生的“税务风险”罗列如下：1．收取价外费用，未计入销售纳税；2．实物投资未计提税金；3．以各种促销方式销售未按实际销售价计税；4．“以物易物”未作视同销售计提税金；5．销售残次品、等外品、边角余料、废品等未作销售计税；6．随同产品出售包装物未计提税金；7．自产或委托加工的货物用于在建工程，未作视同销售计税；8．未划清增值税应税项目与非应纳增值税项目的混合销售，如划分不清的，应缴纳增值税。

规避企业所得税风险的关键何在？

企业所得税的税务风险规避，关键在于：第一，正确计算收入；第二，真实计列税前扣除项目。

不得扣除的项目包括：资本性支出，无形资产受让及开发支出，违法经营的罚款和被没收的财物的损失，各种税收的滞纳金、罚金，自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分，超过国家规定允许扣除的公益性、救济性捐赠，以及非公益性、救济性的捐赠，各种赞助支出，与取得所得无关的其他各项支出。

企业所得税的税务风险除对明确不可扣除的支出内容外，更重要的是企业成本核算的真实性，以及是否符合配比、一贯性的原则。特别要注意存货的核算与管理，因为一旦在存货管理上产生问题，将涉及成本核算和应计所得税的真实性问题。

当然，企业在会计核算中形成的税务关联问题，可能会反映到固定资产及固定资产折旧、工资的计列、劳保福利费提取、管理费用及销售费用、财务费用的列支等方面，都可能产生会计核算与税法不一致的情况，企业只要在年度申报时，认真检查并作应纳税所得额的调整，即可规避税务风险。

四、二手房过户如何避税？

在二手房交易过程中，最大的税收部分就是“营业税”。按现行税收规定：营业税应按照总房款的5.5%征收。下面我们先来算一笔帐—— 假设已知条件： 1、一套建筑面积100平米，位于东四环外酒仙桥地区的二手房将要出售。 2、这套二手房购买于2003年12月，而房产证签发日期为2004年3月。 3、这套二手房定价为人民币100万元整，并且按100万元成交。 根据以上已知条件我们可得出以下结论： 二手房如何交易1、这套房属于在购买五年内销售的二手房。只要在2009年3月之前出售（以房产证签发日期为2004年3月为准向后推五年的日期）就必须上缴营业税。 二手房如何交易2、按现行税收规定：营业税应按照总房款的5.5%征收。这套二手房的营业税共计5.5万元整。 按照以上的结论我们看出，单单营业税这一项我们就要负担5.5万元。后面还有契税、个人所得税、印花税等等各种费用需要交付。这些大大小小的税费无疑增加了我们的交易成本和生活负担，那么，我们到底应该怎样在交易的过程中合理合法的避税呢？ 下面，我们具体讲一下如何最大限度的减免营业税的方法！ 二手房如何交易1、既然营业税是按照总房款的5.5%征收。那么，我们就先要弄清楚“总房款”这个概念——通俗地说：“总房款”就是这个房子的成交款。注意：这里说的是“房子”的成交款，而“房子”内部的装修、设备等等的成交款是不应该缴税的。 二手房如何交易2、我们可以通过明确实际成交款的构成来调节我们应交税部分的金额。比如：这套以100万元成交的二手房，我们可以在签合同时将这100万元成交款具体分为房屋本身实际销售款与房屋内部装修和家用设备、电器转让款。而我们所要缴的营业税中不应该有装修、家用电器和设备这一部分。就是说，单指这套二手房的营业税是按照房屋本身实际销售款的5.5%征收。所以，在应缴税费中我们就没有必要为原房主为我们留下的装修和家用电器以及其他设备缴税了。 二手房如何交易3、最后需要注意的是，我们应该支持国家的税收政策。不能因为想要“避税”就将成交总价之中的“总房款”部分定价过低。按照有关规定，当“总房款”价格明显低于市场价格并且无正当理由时，征收机关会参照市场价格进行核定。那么，“总房款”到底定到多少才合理呢？大家可以根据自己想要交易的二手房所在的地理位置，通过相关的网站或二手房销售公司查询一下国家认可的当地成交单位价格做为参考。

五、房产交易公证避税有风险吗？

如买卖双方已经签订房产买卖合同并进行了公证，但是第三人对此并不知情，还是与卖方签订了房产买卖合同，且已经支付房款并办理过户，符合善意取得制度，已签合同并进行了公证但无法取得房屋者可向卖方要求赔偿。

公证仅仅是加强证明的作用，因没有办理过户，即使买方自己拿着房本，卖方仍可以挂失房本，最多半年后可以出新房本，此间房产证仍属卖方，可以任意处分，对买方极为不利。

合同公证具体方法是，买卖双方先签订一份以分期付款方式购房的买卖合同，并到公证处进行公证。

买方交付第一笔房款后即可入住，等到购房时间满一定时间后买方交付最后一笔房款，双方再到房产交易中心办理过户手续。风险：这种合同公证的私定终身避税，隐藏着很大的交易和法律风险。

由于只签订了购房合同而未办理房产过户，买方付钱后，卖方虽然可以把房产证交给买方，但卖方可以补办房产证，再把房子卖给其他人或者抵押给银行。

一旦卖方将房屋抵押或者转售，买房人的利益将无法保证。

即使双方对交易合同进行了公证，但不到产权登记机关办理过户手续，房主仍是卖方，卖方仍享有产权人的占有、使用、收益、处分的权利，因此这种逃税方式对买方来说具有很大的风险。您也可以通过较大较有名的中介机构进行房屋买卖咨询来避免诸如此类的问题 比如链家、中原、菁英、我爱我家等等

六、二手房买卖资金在银行监管有风险吗？

在实行二手房交易合同网签与资金监管的地区，其交易资金监管业务由房屋局认可的第三方担保机构办理，监管业务窗口设在房地产交易中心大厅，监管资金为二手房全额交易资金。

交易资金监管设有独立的专用账号，在二手房办理交易过户并且在资料审核完成、制作新证的时候，监管机构就会将全额购房资金转账到业主预留的账户内，转账时间在交易过户后20个工作日之内，有效杜绝了交易资金风险。

七、全款买二手房如何合理避税？

首先是选择两年以上，免增值税。其次看有的卖家是满五唯一，还可以省掉一小部分税。

第三是了解一下市场评估价，计税的主要依据。

八、二手房没满2年怎样避税？

二手房过户需要缴纳一定的税费，建议按要求缴纳

二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：

（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：

若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；

若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；

若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；

如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；

（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳

征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；

任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；

另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。

（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定

若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；

若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积； 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。

（6）二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。

九、二手房买卖，我是卖方，买方做假合同避税，我能要求终止合同吗？

首先你要知道你是有过错的，明知道对方签的阴阳合同是违规的，但你默认了，和你老公商量了一下，决定一房二卖，你们到算的精明，如果你打算再次卖你的房子，需要之前的合同终止，要么你毁约，要么去举报，需要判定合同不生效后你才能去卖，现在你已经一方二卖了，人家找你要房，你还怕被告，去找律师把，这里面基本上没人能帮你，找律师也是减轻损失，把话术尽量往过错优先顺序上面引，但是我觉得你赢的几率不大。

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十、二手房买卖后暂时不能过户，怎么规避风险？

逐一回答：

1、经济适用房交易的合同是有效的。

2、租赁期30年的房屋租赁合同部分有效。超过20年租赁其的部分，合同无效。

3、操作上可行，但B的权益得不到确实、全面、有效的保障。

4、提高违约金，一旦进入诉讼程序，法院有权对过高的违约金进行调整。

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