你怎么看未来的房价？

一、你怎么看未来的房价？

涨——跌——涨——跌——涨，基本上房价都是一个轮回，现在跌，意味着未来会涨，所以现在是购房时机，具体时间可能不太好掌握，但放在长期来看，每次楼市进入下行周期，都会出台利好政策，比如降低利率，比如放松限购，实质上都是相对而言的买入点！

但普通人无法克服这个怪圈：房价上涨，他喜欢追涨，房价下跌，他反倒不敢买了！只有懂得房产周期和经济周期关系的人，才敢在楼市下行周期内下手，而楼市一旦上行，房价上涨，这时候他们往往选择卖房。

所以寓言哥经常讲，很多人都搞反了，你看房价一下跌，他叫苦连天，说自己房子挂出去卖不掉，房价一涨，他又火烧火燎地去买房，永远都是错位交易，难怪吃亏！

在这里寓言哥提醒大家，可以购买我的专栏好好学习一下房产投资的基本原理，关注我，给你更多财经房产投资理财方面的干货！

二、2022年，你怎么看待合肥的房价？

近十年来，所有老百姓最关注的话题就是楼市。21世纪10年代见证了中国楼市的起飞，但也打破了房子永远不跌的神话。在楼市问题上，合肥这个城市具有典型性，所以今天谈谈我对合肥楼市的看法。

我的观点是看空，如果你觉得我说的不对，那就是我错了。

接下来我将从多个角度进行分析。

角度一：房价涨跌基本逻辑

房价涨跌有两个基本逻辑：市场供需和金融投资。

市场供需是基本面，很多大V都会摆上很多城市数据，从某量某率某占比来分析房价的涨跌。

金融投资呈现房价上限，这个逻辑就像不讲逻辑，只要政策环境宽松，就有投资客，房价就会上涨。

有意思的是，市场供需反映的往往是长时段的涨跌，老百姓并不容易察觉到，而金融投资表现出来的往往是短时间的房价暴涨暴跌，最容易被老百姓感觉到。

所以老百姓都会认为房价的涨跌纯粹取决于政策环境，取决于金融投资，是不讲基本逻辑的。

市场供需是一个长线逻辑，金融投资是一个短线逻辑。合肥近十年飞速发展，从十年的长线逻辑看楼市就是会上涨，但是短线逻辑难以把控，所以你很难知道合肥会在哪个时段开启一波暴涨。

把握长期逻辑才更能容易判断一个城市房价的未来空间。

不过也要考虑当下房价是否存在短线的过度炒作，是否存在透支城市未来的现象。

那么，就需要继续思考两个问题：一是未来十年的合肥发展如何？二是目前合肥是否存在短线过度炒作？

未来的合肥肯定是有前景的，但是2020-2021的飞速上涨的确透支了城市的未来。

角度二：微观的买房人视角

一个人想在合肥买房，他的身份主要就是以下几个：大学生就业群体、边缘区及农村进城群体、市内改善群体、省内他市有资群体、投资炒房群体。当然这几个群体也存在交叉的问题。

大学生在肥就业是学缘和地缘群体，即在肥大学毕业生和安徽籍外省大学生，此外还包括纯粹的工作调入合肥的纯粹就业群体，这是带来市场基本面的重要增量群体之一。

边缘区及农村进城群体指郊县进入城区和农村进入城市的群体，这里面也包括拆迁群体，都是重要增量群体之一。

市内改善群体指本市有房产但需要置换和新购的群体，这部分基本上是存量群体。

省内他市有资群体指芜湖、安庆等非省会安徽城市想要到合肥购置房产的群体，这部分群体与大学生就业群体往往有着很大的重合性，即父母提前为大学生子女在合肥购置房产。这也是重要的增量群体之一。

投资炒房群体，这个群体不需要解释了，炒房时是重要增量，退潮时却会带来减量，短期看是增量群体，长期看却连存量都不是。

想看城市房价涨跌，就需要看是否有增量买入，炒房也是短期大规模增量的表现。

忽略掉炒房客的话，主要增量群体就是大学生就业群体、边缘区及农村进城群体、省内他市有资群体。

我们来计算最广大增量群体上车合肥的平均购房成本，注意是平均成本。

合肥目前房价进入2W时代，一套基本的100平住宅总价200W，首付60W，贷款30年月供8000+。

对于大学生就业群体而言，自动视为最佳杠杆状态，男女双方凑首付共同还款，那么这个新家庭扣除月收入至少要达到1.2W才能维持基本的生活，那么这两个应届生至少要做到月薪6000不生病不小资并且短期不生娃。

目前21年暴涨后的合肥的房价已经来到了大学生的房贷压力线，这就意味着在肥大学毕业生和安徽籍外省大学生接下来会走向外流。优秀的应届生会选择上海，南京等，毕竟到哪里都是卖不起房，还不如到大城市多挣点钱。普通的应届生则会选择回家。所以，这个合肥未来发展的希望也是贡献合肥十年来房价增长的重要增量开始缩量了。

对于边缘区及农村进城群体而言，这个60w首付需要单方面承担（往往是男方），月供8000前期也要单方面承担一段时间，对于一个普通农村家庭而言，压力是巨大的。随着20W、30W上车的时代告别，这个贡献合肥城市化和十年来房价增长的重要增量也要开始缩量了。

当然对于郊县边缘区来讲，他们的主要增量价值在于进入主城区购房。由于郊县的上涨，置换市区房产的这个增量还可以继续维持，但是从整体来看，却也是大合肥范围内的存量空间。

对于省内他市有资群体而言，他们大多数都是中老年，主流的购房手段是全款。以前合肥均价是各市的1.9-3倍（芜湖1.3倍），在2021年合肥均价跳涨5000后，合肥与各市房价差距进一步拉大，目前的合肥均价是其他各市均价的2.3-4倍（芜湖1.5倍），这意味着以前需要卖掉2套本地房子就可以上车合肥，现在可能需要再加50W或者一套房。

即便是选择月供方式，房价跳涨5000，也意味着增加了50W债务，或者说增加3000元的30年月供。省外他市的工资水平比较有限，这增加的3000元也是一笔不小的负担。那么省内他市有资群体在2021年跳涨后也开始要承压合肥购房成本了，因此这部分重要的增量也要开始缩量了。

可以看到，以上三个贡献合肥楼市增长的三个重要增量都开始缩量了。想要合肥未来楼市上涨的增量又在哪里？

角度三：微观的中间方和卖房方视角

我们可以看到的大多数地产信息基本都来源于房产中介或者售楼处销售，这是楼市最重要的中间方。

大多数老百姓对于房地产行业的了解都是来源于这些中间方，所以最重要的一点就是信息不对等。

中间方为你提供信息的目的是实现成交，只要你买了，他们就有佣金了。所以你从中介那里得到的信息，上到国家层面的房产政策，下到具体户型的优劣，什么政策放松了，房价要涨了，摇号登记了，最后都是三个字：抓紧买！

可是我们大多数老百姓对于地产行业都是不了解的，充满了盲目性，所以就容易被贩卖焦虑，容易冲动狂热。

一个城市的中介越多，自媒体说房人越多，说明这个城市的地产炒作度越高，泡沫越大。

中间方是服务群体，是老百姓购房的重要渠道，给老百姓提供了很多不可或缺的服务，老百姓离了中介去买房很可能寸步难行，广大老百姓需要中介，但也要有辨别意识，尤其正在考虑购房的群体。

卖房方包括新房售楼处和二手房主，但目的都是一样的更快地卖个好价钱。新房售楼处是机构性质的，往往受到很多束缚，但是他可以通过销售和中介来促成成交，通过营销来抬高价格，这都是属于正常的商业手段，无可厚非。

最需要关注的是二手房主。合肥二手房市场存在很多乱象，比如某客网的虚假房源，比如某壳的虚高挂牌。之前合肥某楼盘为了抬价，曾经集体要求本小区业主上调二手房挂牌价。我们现在也可以看到某壳上合肥一些小区内存在差价7、8千的挂盘情况。

某壳上的奇葩高价就容易给购房人带来恐慌，存在着担心房价上涨的忧虑，然后草草入手成了接盘侠。

然而目前的乱象只能告诉我们目前合肥二手房市场存在着恶意炒作，这就警惕我们不要盲目入场接盘站岗。

角度四：宏观的城市对比视角

先说城市对比，合肥经常标榜自己的科技创新、高校科研等一系列城市未来潜力指标，然而只需要对比一个城市就会原形毕露：合肥比起武汉如何？

武汉无论是国家战略地位、GDP发展水平、高新科技产业、高校科研水平等一切城市基本面指标都是盖过合肥一头，结果合肥的房价比武汉还要高，所以合肥的楼市泡沫是不是有点大了？

角度五：宏观的城市区域视角

这里要给合肥房价超过武汉等一众城市找个最合适的理由：长三角区域副中心。

上海的楼市什么价格？南京的楼市是什么价格？合肥天花板政务4W一平只够南京的江宁，上海的嘉定。

从这个角度讲，合肥房价根本不算高，甚至完全有继续上涨的空间。

那么，请问合肥的城市生态与上海、南京、杭州有多大差距？

城市区域效应可以给城市带来发展，但是城市区域效应永远是向龙头集中。起飞时龙头最强，回落时龙头最韧。至于其他次级中心虽然可以借着龙头起飞，但回落时也会摔得更惨。

我国北方有著名的京津冀城市圈，南方有长三角、珠三角城市圈。京津冀城市圈的发展给天津、廊坊燕郊以及保定、张家口等城市都带来了房价大涨。后来地产环境突变，京回撤，津大跌，冀腰斩。

历史已经告诉我们，城市区域效应带来的短期过多上涨，长期还是会逐渐回归与城市基本面匹配的正常阈值。

角度六：历史与未来的视角

很多人喜欢从历史的角度来看，说房地产价格涨了二十年，所以以后还会涨。那么如果把时间再拉长20年，看改革开放四十年呢？

改革开放最初的二十年，老百姓在乎的不是房子也不是汽车，而是有没有城镇户口，能不能扛上半扇猪肉，能不能用上燃气灶，能不能冬天买上煤球，是能不能吃上、能不能暖和等这些最基本的物质生活需要，而不是进一步的住房和出行需要。

随着近二十年的城市化发展，城镇户口问题开始淡化，燃气和取暖开始商业化，这些最基本的物质生活需要在我国经济腾飞中得以实现，城市化发展所带来的住房问题和出行问题成为了大家更关切的问题，由此带来了房地产二十年的时代红利。

二十年过去了，房地产的时代也要过去了，只不过这里面需要一个让房地产放下接力棒的过程，所以我们看到地产红线、房产税等一系列政策出台和酝酿。有些政策没有出台只是因为时机未到。

现在，居民负债率的六个钱包已经不够使了，新生人口和结婚人口越来越少了，房地产市场能割的韭菜越来越少了。整个地产市场从增量走向存量，再涨只会连根拔起。目前的政策的缓和只是想给房地产慢慢下场的过程，不要认为是再度翻涌的风浪。

请问，未来房地产放下了接力棒，下一个捡起接力棒的又是什么产业呢？

三、郑州西郊房价？

郑州：西郊楼盘销售均价4658元/㎡，继续上涨在即最近对郑州京广路以西的9个正在发售的楼盘的楼盘价格进行了调查。

调查显示，楼盘价格最高的是郑州最西边的西三环道上的绿都城5054.64元/㎡，楼盘最低的价格是位于老城区的郑州永威鑫城4382.89元/㎡，西郊整体楼盘的平均价在4658元/㎡左右。

根据调查情况，永威鑫城和帝湖花园近楼盘销售看好，有提高价格的可能性。各楼盘价格调查排名如下：

1、绿都城：总套数2317套，已经销售2049套，销售均价5054.64元/㎡。

剩余销售房屋268套，已经销售86.4%。

2、秦岭·蓝天佳园 ：总套数318套，已经销售241套，销售均价5024.15元/㎡。

剩余销售房屋77套，已经销售75.8%3、70年代：总套数856套，已经销售416套，销售均价4820.42元/㎡。

剩余销售房屋440套，已经销售48.6%4、康桥·上城品：总套数684套，已经销售497套，销售均价4775.51元/㎡。

剩余销售房屋187套，已经销售72.7%5、威尼斯水城：总套数3593套，已经销售1243套，销售均价4712.02元/㎡。

剩余销售房屋2170套，已经销售34.6%6、晶华城：总套数727套，已经销售240套，销售均价4576.27元/㎡。

剩余销售房屋487套，已经销售33.0%7、 鑫苑·都市公寓：总套数788套，已经销售744套，销售均价4342.29元/㎡。

剩余销售房屋44套，已经销售94.4%8、帝湖花园：总套数4073套，已经销售3273套，销售均价4426.76元/㎡。

剩余销售房屋800套，已经销售80.4%9、永威·鑫城总套数1101套，已经销售765套，销售均价4382.89元/㎡。

剩余销售房屋336套，已经销售69.5%调查中发现，各个楼盘的销售量在逐步的提高，销售价格稳定，特别是帝湖花园在近一个月内销售量达到82套，晶华城销售量达到45套。

其次是永威鑫城等楼盘销售的都不错。由于销售形势好转，且没有充足的房源，价位在4500元/㎡以下的楼盘将在近期内提价。

四、2004年郑州房价？

郑州房价从2000年之后，大概经历这这样一个变化：

2000年，郑州商品房销售均价为1880元/平方米。

2001年到2003年，此数据徘徊在2350元/平方米。

2004年，郑州房价猛然跃升为2616元/平方米.

2008年郑州楼市均价为3970元/平方米。

五、郑州房价逐渐平稳，为什么郑东新区的房价依然高居不下？

我一直坚信，房价只会趋稳不会大跌。

对于优质社区即配套完善、设计合理、能满足中高端消费者品质生活需求的住宅区，

跌？

不知道有多少郑州的朋友。

谁能对东风路九如路那边的房子不动心呢？

东区尤其东风路一条豪宅街整体的设计，不用挑小区分先后，整体水准都是相当高。加上整体配套已经成熟，走的也是低密度多层/小高层的路线，注定和中州大道以西是截然不同的道路。

加上顺着东风路往南是郑州东站，向西是正弘城，向北是新开发的北龙湖。向内还环抱着CBD，熙地港，1号线5号线4号线地铁从中穿过，郑大一附院郑东园区，省儿童医院东院区……北边是公园，中间cbd、商圈一众小公园和城市水系，中学小学一个不差，省政府坐落其中，高铁站15分钟车程，三四条地铁线路，临近快速路以及核心商圈，还能顺着中州大道上机场高速等等。

好家伙就这里面你随便划拉俩条件都够一般小区吹半天了吧？

不过话说郑东新区那边商圈我真整不明白，最近几年太快了……什么新田360绿地中心升龙什么的不拉不拉一大堆，我滴妈……

六、你怎么看江苏南通和南通房价？

我曾经见到过有人用一个成语形容我们南通。

这个成语是“出生入死”。

对于我们家里没有底蕴的人来说。

在南通的平均收入低，房价却疯长。只能望洋兴叹。

南通可谓是全江苏一阶梯的基础教育。

我的观点并不全面严谨，也不用来杠我什么，我只是单纯说一下我的感受罢了。南通本地的大学不用我多说了吧，更多人流向了南京，苏州，以及外省一些学校。你懂的，前十八年可能由于全封闭式的管理学习，加上南通交通并不是十分发达（我指的是地铁）可能一个南通学生并没有晃过南通全市多少地方。吃喝玩乐的地方确实不用举例，短的节假日就安排在附近了。但是本地旅游景点也并没有多少，长假一般会选择去外地游玩。你说考上大学之后，时间和经济相对宽松了，你会更契合于哪里?你大学读的城市一定让你印象深刻难以忘怀吧？那里是走出去刚刚开始青春的地方。

南通人口外流确实很严重，就我附近的一些，都很少有刚刚毕业就返回南通的。要么考研继续深造，要么就在熟悉的亦或者是向往的城市奋斗，这是没有办法的。

唉，我会记得我是南通走出去的一个普通人，人各有志吧，当然希望家乡变得更好，但是对于个人来讲，相信还是得优先谋求自生发展。出生入死，出生入死，唉，你细细的品。

七、2010年郑州的房价走向？

前端时间我把我家原来公司分配的房子卖了，每平方卖到5500。

然后我又在郑州某soho公寓买了一套40平方的，房价在7000左右。

东区商务内环的二手房价在7800以上，要看位置，位置好的可以看到会展中心的湖面表演。

内环周边的二手房房价在5800以上。

郑州主要开发东边，所以想买便宜的房子最好到西郊，北环那边买，或许会便宜些。

八、郑州平原新区的房价如何？

郑州平原新区现在的房价在6000~8000。

【1】之前高层一度出现过1万的房价，但是经过了半年左右的市场变化之后，有些楼盘开始下落。

【2】当然现在也有均价1万出头的房子，这些都是洋房或者别墅也是有的，这个不能作为平原新区的平均房价来计算。

位置不错，但是交通上的不便利，还是给很多人带来了一定的限制。

九、现在郑州房价现在多少？

郑州三环以内房价都在五千左右，很少有低于四千的了，郑州市的整体房价现在正处于上升势头，考虑到中南六省，郑州的房价属于中等，所以，还有上涨的空间，下面是郑州市房管局公布的10月份的郑房指数，希望对楼主有所参考。

十、郑州房价真的降了吗？

郑州房价没有真正降下来。

1. 近年来，房价一直在上涨，因为城市人口密度大，土地资源有限，需要更多的房屋来满足人们生活的需求，房价持续上涨状态是一个普遍的现象。

2. 尽管租房市场的供给相对充足，但是购房市场的需求仍然很高，会继续支持房价上涨的趋势。

同时，政府也出台一系列措施来调控房价上涨，但是短时间内降低房价的实际效果并不明显。

3. 尽管有些房产中介宣称房价下跌，但是这只是营销手段，实际上也不能代表整个市场的情况。

因此，说到底郑州房价真的还没有真正降下来。

顶一下

(0)

0%

踩一下

(0)

0%