棚改刚需普通的区别？

一、棚改刚需普通的区别？

棚改房是指城里面的一些棚户区拆迁而造的房子，这种房子叫棚改房，是指定给原来住在这个片区的人的，而刚需买普通房子是指正规的商品房是有本质的区别。

二、成都购房的棚改刚需是什么？

棚改刚需就是家里本来是成都农村占了土地或者房赔偿了的居民。

三、棚改和刚需哪个先选房？

棚改是优先选择住房的，因为刚需和棚改是两个不同的手续，所以他们是分开选房或者是摇号的，所以这两个不能在一起办理。

四、为什么知乎都在说房价要降，但是刚需买房的，看着房价还是一直在涨？

贴图说话，这是目前西安2020年一月的均价。(数据来源b站数据up主整理中国房价行情网。) 侵删。。。

首先，总能听到看到西安均价的各个版本。13000，12800，15000。我觉得上图数据还是比较准确的。在我看来，均价是什么概念，14844是一个准入门槛。因为你能看得到上的房子拿到房子的实际成本都比这个价格高。接下来我会举例说明西安各个区域标志小区的二手房成交数据来说明问题。

这里我要引入一个概念，实际拿房成本。以二手房为例，房屋购房合同备案满三年就可以交易，但是有5.3%的增值税。契税票日期满两年，无增值税。契税1-1.5%，个税1%，中介费+代办按揭过户不打折的情况下，3%+3000-5000。这个所有的税费都是买家来承担的。卖家只讲究净拿价。拿一套80平米100w成交的房子买家商贷举例，卖家实际拿钱100w，而买家无增值税的情况下购房成本为100w(成交价)+1w(个税，法律由卖家承担)+1w(契税)+3w(中介费)+4000(按揭过户)=105.4w。如果不满二有增值税再+5.3w(增值税，法律卖家承担)=110.7w。

算到这，很多人一定会说为什么要买二手房，税又多还要中介费。不如买新房。买房子的人也不傻啊，也会算计。但是为什么要买二手房呢，因为新房又远又贵还是期房。性价比高的要摇号，举例中铁建万科翡翠国际新房14000左右，二手房挂牌20000+。高科麓湾，华润曲江九里性价比是高，哪个不是摇的昏天暗地。剩下的，不摇号的，都是些什么位置，三环外周围什么都没，给你口吐一堆规划，未来都是中心，跟前荒无人烟。沣东保利和光尘樾1.3w，1.4w，中南上悦城1.3w，1.4w。最近的地铁一号线2公里外。碧桂园国湖，1.5w-2w+，跟前破破烂烂，光有规划了。海逸长洲，地铁倒是有，说有欢乐谷也不见动工。这就1.8w了。其他新区，恒大文旅都1w块了。高新倒是好，万科翡翠国宾新房2w+，保利天悦1.7w 1.8w。软件新城，说是高端产业都是高收入人群，什么高新云轨，也卖1.7w。浐灞保税区世园会奥体中心，大街上也看不见几个人，全运村1.2w。

就是这么赤裸裸，买个期房，打三年的月供，交通不便利。周边配套成熟在等少则2年。刚需还要租房，投资房子是别想着租了。很多人一算，增值税忍了，房子旧忍了。起码买个二手直接就能住，过来过去都不划算。刚需怎么办，以前觉得最遥远的距离是北客站，现在秦汉新城1w块，以前觉得浐灞连人都没，不好意思临潼9000块，以前觉得三桥往过就是咸阳，沣西都卖1.2w了。现在就是这么赤裸裸，怪自己16年还觉得西安房价贵，还是要怨在报道西安连续8年幸福城市的时候当个键盘侠骂西安工资低。

东方罗马花园 首先举例西安成交量一直排名不是第一就是第二。

融侨馨苑 电子城算得上活跃小区了。

恒大城 高新大寨路算的上大的社区

中海紫御华府 曲江学区房

华远君城 城北太华路大明宫刚需盘

列举上述四个小区，数据来自某壳成交。从东郊罗马花园上车首选，到北郊的刚需盘，在到曲江 高新的学区房 ，当然还有其他中介卖掉没有数据。整体来说，看数据从19年12月到1月对比之前成交数据，价格是回落。而且成交量已经明显的下来了。

回归正题。楼主说感觉西安房价一直再涨，确实西安已经连涨40几个月。但是从19年底，无论新房还是二手，量和价都已经开始下跌回落了。只是因为之前涨得太快了，微幅的下跌感觉不明显。再者，新房的备案价格越备越高。导致感觉价格还在快涨。

个人感觉2020年西安房子应该是稳中有跌，尤其是二手房出售周期会加长，导致某些着急的业主价格会变得好谈了。会逐渐倒向买方市场。

房子为什么一直涨，不会跌。很多人会说通货膨胀，钱在贬值。其实最根本的原因是有人尝到了房价上涨带来的甜头，成为了既得利益者，这部分人一直在唱多。先上船的人想要变成规则制定者，割韭菜。

很多人说西安房价目前还不算高，跟很多其他中心城市比。但是我觉得，西安房价已经不低了，从购房成本来说，新房都比较偏远，交房存在周期。二手房税费又是一笔。从17年这次上涨开始，西安的房子真正成为了“商品房”。不知道连续8年幸福城市的称号会不会显得很尴尬。

2020.7.16

谢谢很多西安朋友的赞同。

简单在描述一下我观察到这几个月市场的变化。西安新房的话，全线调价上涨。虽然平销盘成交量可能不是很高。但是几个千人摇项目把场面撑起来了。大华公园世家，瑞和大唐府邸，天地源大都会，万熙天地，万科城市之光。

这种情况只能说明一个问题，倒挂楼盘根本不给自住留余地。这部分房子很大程度被投资人买走了。虽然并不想开喷摇号制度，但是这种借势造势推涨了房价。小区房价倒挂的本质是什么，新房的不优质造推高了配套齐全的二手价格。而二手的倒挂又给老盘推新的所谓性价比吹锣鼓。使得摇号的目的变成了一家几口全上，买到就是赚到。那么摇号的本质到底是什么，全民炒房?

二手房呢，品质好的二手准新盘全线涨价。是因为房价全线上涨吗，并不是。是因为新房的集体涨价让二手房变得优质了。很多人觉得疫情房价会回落，但是脸又被打的啪啪响。同小区同户型，也就100来平，最高涨价10-20万，不是挂牌价，是成交。个人业主，便宜的卖完了，剩下的高十几万的，爱买不卖。这是一种恶性循环，新房涨价，摇号盘涨价，二手房以前觉得贵的变优质了，觉得优质的那一波卖完了，更贵的就成交了。然后新房在涨价....

另一头，品质差，地段差，房龄老业主就着均价成交价也要了高价，很多业主会觉得别人卖了多少，同户型成交到了多少。自己至少也要卖多少。这几种房子出现了去化差，无人问津。还不想降价，死扛硬耗。

归根结底，如果没有大产业配套支撑经济，新增人口量体跟不上，越推越高的房价，为什么不能慢一点，给韭菜时间再涨高一些，好让未来能被割的无怨无悔呢?

12月6日

说说1号半夜西安匆匆忙忙的最新限购政策

最近二手房市场出现了一个奇怪现象，好一点的小区真的是一房难求。卖房业主越来越自信，价格是想跳就跳。而且诚心卖的越来越少。挂网上10套房子有6套一问就是不诚心卖的。因为今年的市场证明了一点，早卖就是赔，上涨细分到单个的房子，可能一个月就涨几万，这让二手业主信心爆棚。很多小区出现了评估价格远低于成交价格的情况。这说明二手市场价格涨幅过快。监管部门对于存量房的交易价格数据肯定是非常清楚的。紧急出台政策，确实非常有必要。

再来看政策，分别用首套房面积去限制二套房的首付比例。首套未结清直接6成起。想要用二套贷款比例去倒逼小面积业主先卖房再置换。一夜之间，懵的首先是新房改善项目，首付比例就刷掉一大批。还有未说明的细节，比如首套是全国首套还是西安首套。再来公积金首套二套怎么算。银行和二手房交易估计也是一团乱。很明显政策并没有解读完善。

政策的效果估计要在年后春季才能显现。从政策面来看，改善大面积凉的可能性较大。小面积的话，就看倒逼有没有效果，准备置换改善家庭吃不吃这一套了。是选择先忍忍不买了，还是顺政策心愿先卖后买。很多时候政策的出台是好事，但最后又都是事与愿违。刚需的韭菜就像野火烧不尽，春风吹又生。被收割了一波又一波。决定房价高低的最重要因素，不是曲江高新的改善大面积。而是刚需上车被越推越高二手和毫无倒挂的远郊新房。

当房价明显已经透支了现在和未来，虽然需求决定一切。但连涨五十几个月后的这一次，风向要变了吗???。。。

2021.2.28

这一次，风向好像也并没有变。。。

来到了2021年，均价到了16266，排名到26位。没有任何稳定的趋势，由于去年年底的新政+三道红线利率上涨，新房供应明显不足。山水美树18740的实际核验，说明热度并没有减。二手房挂牌成交因为新开地铁+全运会概念全线上涨。不看均价看品质，二手房5年内次新房全线接近2w+了，如果这样发展新政应该很快就会又来了，再有两个月就要连涨60个月5年了，是不是应该歇一歇了?

2021年3月24日

年后新房供需关系紧张，二手房价格涨的厉害，楼龄短的二手小区全线2w+了。这种背景下，港务区都要摇号了。开盘就要摇号的背景下，价格显得不那么重要了，买不买得到才是重中之重。

说说个人感悟，当住宅变成了商品房，价值比属性重要。一个城市要发展，需要更多的人，需要资金，这没什么问题。房价高好像也不只是某一个城市的问题。但是涨幅会让人承受不住，会选择做对选择买了房买的早变成了能力。现在的社会快才是符合标准的。人们觉得更有能力的人应该留在城市，买得起房就变的尤为重要。房市变成了击鼓传花，我选择对了，买到房了。我换了更好的改善房，房子的价格更高了。吃到红利的人需要房价一直涨，这场游戏就要一直是狂欢。

可是，真的是这样的吗?这样就是对的吗?任何一个金融属性的产品不应该是k线图有起有落吗?房价只涨不跌变成了社会舆论的zz正确。回头看看审视一下，排除时间之外，社会卖地之外的gdp增长，是不是才是社会能长足进步的动力。普通人没那么聪明能感知政策风向人的生活，因为选了错的时间需要买房就应该承受几倍的时间和心血，和掏空6个钱包的宿命吗?限购和限价的根本逻辑是为了限购和限价吗?

世界的规则是强者制定的，投机也不是错。但还是那句话，任何时候最好不要让韭菜感到绝望，收割的镰刀慢一点，请再慢一点。

2021年6月13日

这个是5月份最新的数据，来自中国房价行情网。

西安的二手均价来到了19867元每平，从19年12月的全国30名次来到了21年5月的20名次。最惊讶的一个事实已经和武汉，成都来到了一个等级。从20年疫情后的控地+新房控量，造成二手房价格再次推高。21年开始西安市场主城区8年以内的次新房确实全线站上了2w+，而且业主惜售状况进一步加剧。借着要开全运会的东风，新房供应少，二手房价格全线上涨。曲江中海凯旋门来到了2.8w-3w的价格，高新天地源丹轩梓园学位房卖到了6w，7w。

然后来马后炮一下3.30新政。最直接执行的想从两个方面来限制价格，一是进一步提高购房资格门槛。二是想通过新房二手房5年限售降低流动性来抑制投机。

3.30政策的后续，应该会在很快时间跟进深圳，成都二手房指导参考价。还有很重要的一条，每年增加20%的房屋供应。希望不是数据陷阱，而是落到实处。好的政策带来好的初衷，而不是畸形的房价增长。一个城市的发展，应该是科技产业的发展，带来gdp的增长。

价格的增长是地价和新房二手房倒挂催生，二手房和新房相互吹捧决定的。摇号制度最大的bug是催生出一大批倒挂楼盘，只要二手房比新房贵，只要有倒挂能在万人摇中拔得头筹，这就是一笔稳赚不赔的生意。所以，摇号变成了最大的投机。

希望这个社会是对所有人友善的社会，不要让房价无序上涨成为理所应当。最后套用一句最近网上某领导名言，对赌房价永远不会下跌的人最终将付出惨痛的代价。

2021年8月14日

西安成交参考价出来已经一个多月，102个小区除了浐灞价格给的高之外。其他无一例外7折起，很多吗?2020年疫情结束3-6月实际成交就是参考价。相当于参考价把时间往回倒了一年。很多人说其实这一年没有17.18涨的厉害，但是忘记了17.18房价基数。

当我们觉得涨价习以为常，房价就该卖这么贵。网上还有很多人说，和很多城市比真便宜。西安还要涨。

我想说，深圳就应该卖10几万吗，当我们把透支未来加投机当成习以为常。你会不会想到最开始其实只是想要一个家?

2023年3月4日

这一断更就1年半了，时间真的如流水。

21年7月份的指导价把西安16年底开始长达5年的房产牛市画了一个圆满的句号。

从15年16年的无人问津，到17年开始的抢人大战，18.19年借着全运会，西咸新区，中心城市开始的拉伸，到20年21年限购政策不断的加码。再到22年限购不断的松绑，银行lpr不断的松绑。真是从icu进到ktv，然后再次打回icu。

22一整年二手房从高点开始貌似下跌了，但从21年7月高点均价降幅甚至达不到10%，新房可一点也没降，该摇号的继续摇，只是苦了远郊新盘。

下面来到重点环节

说说那些不降反而暴涨的学区房

点名 保利天悦 (3w-3.5w) 高新系

中海曲江大城（3w-3.5w） 铁一系

绿城全运村(2.1w–2.5w) 铁一系列

投机永不眠，只是换了另外一种形式。

不讨论高价接盘学区房的价值，单纯的聊聊关于教育。西安目前奉行的教育体系叫做名校+(5大私立名校的教育模式用公立学校的学区的去复制粘贴)，疯狂炒作的学区房全部是新学校。且不说未验证的学校教学质量，哪怕上了名校本校孩子的学习就一定能保证? 教育变成用金钱划分阶层，占领优质资源途径。

那么假如寒门再无贵子，假如社会唯一算公平的上升通道一旦被堵死，我只是说假如。

也许早已经变成了这样，但不该这样。

那些在抖音声嘶力竭呐喊的，鼓吹房价继续翻倍的，请记住。

是夜壶，更是悬在头上的达摩克利斯剑!

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