如何预测太原未来的房价走势？

一、如何预测太原未来的房价走势？

如果有人问你太原未来的房价会不会涨起来，你可以直接回复一句话。

涨个屁…

太原目前不具备房价上涨的任何因素。

新政过后

太原所谓的“520”救市新政执行至今已一月有余了，除了刚发布的一些热度之后，也就端午假期小小火爆了一下，一过端午，风平浪静。

开发商们不得不感慨，这届购房群体不好带啊。

新政落地需要多方面的协同合作。

这边开发商刚交定金，就被告知银行目前评估风险，首付20%比例的单子目前都批不了。就是批了，后边也不好做网签。

一句话就把只有20%首付的购房人干懵了，加首付？没钱。

定金和首付能退吗？

利索下定的人们，满怀纠结的等结果。

好在后期出消息，贷款审批和网签都可以通过了。

还有很多想置换的人们，卖掉二手房换新房。发现二手房卖不掉。

去年10800元/㎡的行情，现在9500元/平米就卖也不是很好说可以在短时间内出手的。

就靠透支剩下的这一撮人们，能给新房市场解多少渴呢？

只能靠自嗨的土地市场

太原市今年土地市场属于“自嗨"模式，前半年一共成交9宗地，六月就成交了六宗。

乍看，是否觉得太原的土拍市场挺火爆？

仔细一看，好嘛，1月份的土地是龙投拍得，6月份的六宗地中龙投拍得五宗，剩下一宗由国投拍得。

艾玛，这两家不都是山西的地方国企吗？

左手 右手一个慢动作？右手 左手慢动作重播？

如果年底前还没有华润、万科、中海、远洋、金地、保利等央企、国企背景的房企参与拿地，那就是这些相对优质的房企逃离太原的开始…

烂尾楼般的不确定性

在2021年7月之前，谁敢相信恒大都能暴雷？

可他偏偏倒了，恒大的倒塌意味着“大而不倒”的破产，也代表着地产高杠杆模式的失败。

房地产行业将被重塑，原有的秩序与观念将被打破。

在重塑的过程中，也只有老百姓自己来承担这一切的苦果了。

恒大、泰禾、宝能、当代…

下一个会是谁？

富力、万达、雅居乐、融创，停工、复工的消息好像都感觉不是什么大事儿了。

有些房企也在努力地恢复，恒大很多楼盘也已经复工，可是这会儿你还要求他如期交付吗？

鲁迅先生诚不欺我，当你想在墙上开个窗的时候，大家都是反对的，但你主张连屋顶也掀掉以后，大家就都同意开窗了。

一旦暴雷已经不是偶然事件的时候，谁还有信心敢拿所有积蓄赌开发商的合规操作呢？

房市丧失的是购房者对其的信心。

房住不炒，贯彻到底

你可以救市，但绝对不可以炒房，涨就意味着炒。

同样，量也不能下来，地产毕竟是不可说的支柱产业，一个十几万亿的行业，不是支柱产业，那才是笑话。

政府的财政也要保住，那些分城施政，也是在保护各地楼市和当地财政的均衡。

房价不涨、还得保量，操作起来其实挺难的。

所以，远期来看，还是稳定为主要基调的。

结论

太原是个"奇葩"。

房价涨时不怎么涨，房价降时，比谁都狠。

终归还是人口、经济、政策等等原因的综合导致。

以我来看，太原的新房市场在很长一段时间里，都是降价促销、走量回款的痛苦循环。销售周期也会延长至少三分之一的时间。

二手房市场现在是处在第二波降价周期里，稳一稳之后，也再止不住颓势，还是以谁便宜谁售房的方式进行下去了。

一年时间，二手房价格跌幅在500-800元/㎡左右。

现在的太原房市，实在没有好的办法，经济、人口增长、政策支持都不沾光。再加上疫情影响，很多外地的游子也被困于外，很难确定回乡置业的时间了。

这样的形势短期扭转不了，至少也要到2023年后半年了，如果有契机，也只是止住颓势，平稳市场而已。

大范围的经济有所回暖，太原才会稍有点好的影响，涨是不可能涨了，平稳恢复，依靠经济回暖的春风，加上一段时间的人口增长、需求积累，能恢复到18年的水平就算不易了。

如果这期间，太原土拍价格依然傲娇，那就只能等着自己消化了，没有大型房企拍地，24年之后，就会有一个一个的优质房企陆续离开。太原又回到城改前的开发格局。

要不要买房，看的是自己的需求，买的是房屋的品质，越是复杂的事儿，越要简单些。

就说这么多吧。

写于2022年6月29日

我是 @刘大仙儿 ，专注太原房市十二年，精通新房和二手房交易，有需要，可私信。

二、融创太原府和融创中心哪个好？

我个人感觉是融创中心好，融创中心物业很负责，安全性很高，园林景观好，环境好，融创太原府销售服务不好，价格波动大，置业不诚实，融创中心好。

三、融创中国老板？

孙宏斌，男，房地产领域的知名企业家，1963年出生于山西，1981年毕业于武汉水利电力学院。现任融创中国董事会主席兼执行董事。

孙宏斌早年投身联想，离职后进攻房地产并创建顺驰，成为中国最大的地产中介商之一。后出售顺驰集团，集中经营融创地产集团。

2018年10月，《2018年胡润百富榜》第43位。2020年11月，《2020福布斯中国400富豪榜》第54。2021年福布斯中国慈善榜中以54,993万元排名第8位。

四、太原融创是干嘛的？

太原融创是融创公司在太原开发的数个楼盘统称，在太原布局了七个楼盘，

分别为:

融创长风壹号、融创外滩壹号、融创香堤壹号、融创学府壹号院、太原公馆、太原府、融创中心，也即“一院一府一中心，三大壹号一公馆”。

融创公司全称为融创中国控股有限公司，主要从事住宅以及商业综合地产的开发，在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。融创公司下设融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养板块，业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等。

五、融创中国市值多少？

融创的市值是1764亿，合1575亿元人民币。融创中国当前的PE，大约是在1575亿/250亿=6.3。从2010年上市以来，融创的平均市盈率在7.5倍左右，2019年的市盈率最低达到过5.67倍。2018年的最低市盈率是4.56倍。

也就是说，如果融创继续保持38港币的股价不涨，一年后PE就会接近2018年那个历史性地低位（当时的股价是18.55港币），两年不涨的话，PE会比2018年最低点还要低10%。

当然，也可以说“融创为什么就不会长期保持在4倍多的市盈率呢？”这种情况当然也是一个可能性

六、未来中国的房价走势如何？

首先先说结论:

对于手头有投资性房产的人来说，接下来的5-7年，每一年都是最好的逃亡之年。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点。

我们必须知道:房子是用来住的，而不是用来珍藏的:房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值，房子不像艺术收藏品那样且

备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实:房价短期看政策，长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题:那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。

1、婴儿潮

新中国建立以来的三次人口大爆发(以出生人口大于2000万计，如下图所示):

第一波婴儿潮:1949-1958

第二波婴儿潮:1962-1975;

第三波婴儿潮:1981-1997

(注:3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮)

以结婚年纪来算:

据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则:

1997+26=2023;以读书时间来算考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约255岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作15年后开始买房(为什么研究生是工作15年，因为研究生工资高啊)，那么:

1997+[(23+3)+(255+1.5)]/2=2023.5这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。

以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年，不管怎么说，我们现在外干第二波霉儿澎的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。

2、人口老龄化

中国人平均寿命是75岁(最新值)，以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况:

1949+75=2024;

1971+75=2046

2024~2046必定是我国最艰难的时间段因为这23年间，每年我们国家都会逝去大约

2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万(几无可能，必定少于这个数)，则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长，

2022年后，每年将会有多少购房者呢?这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出牛人口约为2000万，按

照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

但是把时间线划到2024年呢?这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了，这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是自菜价"还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子"，亦即2025年后。

有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”;

那我得告诉你:日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平场寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年:但你看看前两波婴儿潮(除去三年自然灾害)是从49年持续到了71年，长达23年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

3、房产税

我们要承认:房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售:要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的:如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流:所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，幸地也将行将就木，因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。

4.城镇化

很多朋友说中国城镇化会给大城市供应源源不断的购房目标人群

我这就告诉你:你真的想多了，中国城镇化已经见顶了。发达国家的城镇化比例大约70%。下图为统计局的数据，最新到了2018年，目前城镇化率为59.58%。

国家统计局网站发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示，2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

和发达国家相比，我们国家更大、人口更多基于中国特色我不认为我们城镇化率要和发达国家匹配。我们自有我们的国情，我们的城市难以提供那么多的就业岗位，如果不能提供那么多就业岗位，留着那些无业游民在城市，无疑增加了额外风险。

如下图所示，这是武汉13~17年常住人口和户籍人口增长情况。净流入人口是常住人口减去户籍人口所得，其差值越大说明城市越具有吸引力，简单计算净流入人口最近五年很平坦。

武汉作为中国目前强二线城市中第一档的存在，17年常住人口增加居然不超过13万，户籍人口增长也不超过20万;净流入人口增长五年平坦如平原。17年户籍人口的暴增是因为武汉启动“百万大学生留汉”工程。不然武汉每年户籍人口增长不会超过5万，从这里你就可以知道城镇化是不是真的见顶了。武汉作为优势如此明显的城市都这样了，其他二三线甚至四五六线城市则何如呢?

基本面结论:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万)，但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。

结论:全国范围内不可能涨了(当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动)，目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。

对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的“白菜价”。

七、太原融创中心为什么贵？

太原融创中心价格贵有以下几个原因。

1，融创中心地理位置处于长风街板块核心地段。周边配套设施完善，学校，超市，商业综合体都有，满足你的生活所需。

2，融创是全国知名开发商，品牌价值高，房子的规格和装修标准高。品质有保证，再加上品牌的优势，售价相对高。

八、融创太原府为什么贵？

一个品牌地产，全国性的地产一般都会比较贵，因为品牌溢价，还有就是这些楼盘选址都是寸土寸金的地方。

九、太原融创中心哪个户型最好？

说起来真是没少走啊，看了不少，最后决定选融创太原府了，可是户型还挺多的，不知道怎么选，大家给点意见呗?下边这几个户型哪一个最好呢？

A1'户型

A5户型

户型解析:整体户型方正，活动区域开阔，居住舒适度高；整个空间全明通透，采光良好，同时利于居住空间通风；居室布局合理，通风良好，动静分离，兼顾到了卧室和卫生间的私密性；各个功能区的尺寸比例规范，布局合理，能很好地满足日常功能需求，整体空间开阔，采光充足，居住舒适度好；公摊高于15%且低于25%，符合住宅公摊正常范围。

这几个户型是我比较钟爱的，感觉都没什么硬伤，但是也不好说，对户型的看法也是仁者见仁智者见智，我想听听大家对此的想法，给点意见，再次谢过大家了 ！

十、太原融创中心哪里承建的？

融创中心，是由山西融创基业房地产开发公司承建的。

融创中心在南中环与平阳路交汇口往南100米路东，北临长风亲贤商圈，南瞰龙城新区，紧邻高新开发区、创新基地高新产业区，东接太原南站。

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