未来中国的房价走势如何？

一、未来中国的房价走势如何？

首先先说结论:

对于手头有投资性房产的人来说，接下来的5-7年，每一年都是最好的逃亡之年。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点。

我们必须知道:房子是用来住的，而不是用来珍藏的:房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值，房子不像艺术收藏品那样且

备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实:房价短期看政策，长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题:那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。

1、婴儿潮

新中国建立以来的三次人口大爆发(以出生人口大于2000万计，如下图所示):

第一波婴儿潮:1949-1958

第二波婴儿潮:1962-1975;

第三波婴儿潮:1981-1997

(注:3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮)

以结婚年纪来算:

据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则:

1997+26=2023;以读书时间来算考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约255岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作15年后开始买房(为什么研究生是工作15年，因为研究生工资高啊)，那么:

1997+[(23+3)+(255+1.5)]/2=2023.5这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。

以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年，不管怎么说，我们现在外干第二波霉儿澎的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。

2、人口老龄化

中国人平均寿命是75岁(最新值)，以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况:

1949+75=2024;

1971+75=2046

2024~2046必定是我国最艰难的时间段因为这23年间，每年我们国家都会逝去大约

2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万(几无可能，必定少于这个数)，则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长，

2022年后，每年将会有多少购房者呢?这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出牛人口约为2000万，按

照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

但是把时间线划到2024年呢?这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了，这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是自菜价"还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子"，亦即2025年后。

有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”;

那我得告诉你:日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平场寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年:但你看看前两波婴儿潮(除去三年自然灾害)是从49年持续到了71年，长达23年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

3、房产税

我们要承认:房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售:要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的:如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流:所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，幸地也将行将就木，因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。

4.城镇化

很多朋友说中国城镇化会给大城市供应源源不断的购房目标人群

我这就告诉你:你真的想多了，中国城镇化已经见顶了。发达国家的城镇化比例大约70%。下图为统计局的数据，最新到了2018年，目前城镇化率为59.58%。

国家统计局网站发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示，2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

和发达国家相比，我们国家更大、人口更多基于中国特色我不认为我们城镇化率要和发达国家匹配。我们自有我们的国情，我们的城市难以提供那么多的就业岗位，如果不能提供那么多就业岗位，留着那些无业游民在城市，无疑增加了额外风险。

如下图所示，这是武汉13~17年常住人口和户籍人口增长情况。净流入人口是常住人口减去户籍人口所得，其差值越大说明城市越具有吸引力，简单计算净流入人口最近五年很平坦。

武汉作为中国目前强二线城市中第一档的存在，17年常住人口增加居然不超过13万，户籍人口增长也不超过20万;净流入人口增长五年平坦如平原。17年户籍人口的暴增是因为武汉启动“百万大学生留汉”工程。不然武汉每年户籍人口增长不会超过5万，从这里你就可以知道城镇化是不是真的见顶了。武汉作为优势如此明显的城市都这样了，其他二三线甚至四五六线城市则何如呢?

基本面结论:未来五年出生人口会急速下降(18年相较于17年锐减200万)，但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。

结论:全国范围内不可能涨了(当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动)，目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。

对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的“白菜价”。

二、谁知道未来中国房价的走势？

与众不同的观点，走正确的路。

读完此文您也会成房产行家。

诸多亲朋咨询今后的房间是涨价还是跌价？涨跌到什么价格？什么时候？什么时间买卖房屋土地是最好的时间？到哪里买房最好？买什么样的房子好？等等

针对亲朋的大部分疑问点，作为从业多年的房地产业内实操研究人员，做出相对比较正确的答案，供参考。仁者见仁智者见智，不同的社会“角色”从不同的角度来观察和理解、回答同样的问题时，其结果有天朗之别。

现在方便的网络和移动自媒体，无论是什么行业的网络大亨，不时的针对网络热点问题来博取流量，特别是那些业外网红及标题党，以及别有用心的“专家”和“政客”，还有诸多业内不良“商家”的雷人推广等等，大有“混世魔王”的“乌烟瘴气”，让真正能够说清问题的良知人士的声音消失在地下。

无论是唱衰与否的正反观点的对与错，自己针对自己的实际情况，自己要有自己的正确判断，做出适合自己的选择和决策，对于自己来说就是最适合的。

对于有买卖房屋意向的亲朋来说大致有如下交流的事宜：

1、房地产行业今后会怎么样？

（1）房地产行业在未来几十年均是国民经济的主要产业之一。随着社会的不断发展，随着城市化进程及乡村振兴和产业等等，不断迭代升级的房地产区域及产品等等，房地产行业在国民经济当中，无论是下去多少年，都是一个无可替代的产业。

（2）房地产的饱和与过剩说，要看是什么位置、什么时间、什么样的房产产品。网络上不乏有诸多“专家”发文说中国的房子足够多少亿人居住了的饱和和过剩之说。试想，在每个人的人均居住面积的满意度需求的数字上，稍微变化一下，还有饱和和过剩的结果吗？有的“专家”说人均50平方米的居住面积就已经达到世界前列了，假如您问问这位“专家”居住的别墅有几百平方米？他家人均是多少？有可能他还会说今后有机会要更换更大的。所谓的饱和，仅仅是什么产品在什么阶段来考虑的。所谓的过剩，仅仅是要看什么样产品在什么地方已经不适应当时的市场需求了，比如城市里的一些老破小，就需要迭代升级的改造提升了。

（3）永远少一间屋的人性欲望，会让房地产行业永远走下去。恐怕您没有钱，有了钱您会不自觉的去更换更大的房子。住了小房子想着换成大房子，住了大房子想着换成大别墅，住了大别墅想着换成大庄园，这个城市有了还想着那个城市也要有，国内有了也想着国外要有，只要有了条件，人心无足啊。

（4）只要是社会经济文化不断的向上走，房地产行业将会永无止境。

2、今后的房价是涨？还是跌？还是稳定不动？

（1）从中长期来看。在国际国内经济平稳增长的前提下，随着组成房产价格要素的变化而不断变化，成本性上涨、下跌的变化幅度，是房价涨跌的底线。

（2）用历史的眼光看未来。国内近十年、二十年、三十年，四十年，看看国内人均收入是翻了多少倍？再看看国内的平均房价是翻了多少倍？查阅历史资料看，两者的比值，基本差不多。如此推断，假如今后国内人均可支配收入再翻个一倍、两倍、三倍，组成房屋价格主要要素是人工费都提高了，试想房屋的价格能不变化吗？特大城市与个别小城镇的两个极端情况另当别论。

（3）从持有房产的人数看。现在，看看有房的人多？还是没有房的人多？显然，是持有房产的人多，那么，愿意房价平稳或上涨的人多？还是愿意房价下跌的人多？显然，愿意房价平稳或上涨的人多。

（4）从用工成本方面来看。

房子的背后是人工。一个房子是妥妥的用人来建造起来的。有人说机械化、工业产业化程度高了是机械甚至3D打印了，那么无论是什么机器也是人制造和使用的，背后也是人工。

一套房子用多少人工？按一个平方米的毛坯房来计算，相对准确一点。在国内组成房屋的大宗商品价格基本差不多，国内的劳动力市场价格也相差无几，国内对普通一般住宅的设计、建造规范标准也基本一致，这样，考虑平均情况下，全国的每平方米的房屋大约需要30-40个综合用工。也可以这样理解，国内在职人员平均一个月的工资收入，就可以购买国内平均价位一个平方米的住宅，一年大约在12个平方米，假如两口子一年的总收入就可以购买24平方米，一套120平方米的三居室，一个家庭两口人在职情况下，不吃不喝需要5年左右的时间，假如其中收入的一半用于生活开支，另一半用来买房，那么就需要10年时间，这样是在不计算装修、家居的开支情况下，这两样开支其差距较大。在实际生活中，大致需要12年-15年时间，或者叫作比值。以上比值，或用工量，在建造标准不提高，工业化程度提高的情况下会有所微小减少，但随着品质的不断提供又被稀释了。

（5）从建造品质来看。结构安全性、节能保温性、智能化程度等等方面的不断提升，建筑品质提升的同时，也在不断的提高着建造成本。

（6）从城市的地域看。国内人口、人才的分类与集中度，产业结构的稳定性及迭代升级等变化，大中小城市的商业价值分化，等等各项稳定性指标均在优化进程当中，优化和变化永远在路上。

（7）从人口与人才流向看。人才的集中度与流向，就是钱财的集中与流向。假如某一天的科技水平达到某一种程度，人才固化不流动了，届时，各方要素也就稳定了。

（8）房价的主要决定因素：买卖关系，供需关系。理论上没有错，真正市场化的业态在于买卖供需关系，假如人为的进行了非市场化的干预，其结果就不好说了。

（9）房价的泡沫论。其本身就很难说是不是一个伪命题。一个泡沫论已经说了几十年了，仅仅还是在口头上的泡沫上。有人也说，近年来的市场调控，全国市场行情及房价的下跌，是不是泡沫破裂了，同时也是在积压价格水分？当然，不乏有靠炒作、鼓吹、暗箱操作后价格虚高的，当抄家或者是庄家拍屁股走人的时候，就只剩下一地鸡毛了。全国的个例非常多，在此不再深入讨论。

（10）房屋价值的稳定是一个不变的主题。稳定，是价值的稳定，并非是价格这个数字的稳定。

3、房子能涨跌到什么价格？

（1）价格高的，让你“高攀不起”。房屋永远会有您高攀不起的价格。不想讲为什么。

（2）价格低的，给你钱你都不去住。鬼城、空城、无人区，今后多少年内还会不断的在增加中，慢慢的你会发现有些地方或者小城市的房子，只要您去居住就会白白的送给您。这里，没有为什么。在社会极端情况下（如大到一定程度的战争时），就是另一番情形了。

（3）价格涨跌永远在路上。两极分化的情况一直走下去。高者恒高一条线向上走，低者恒低一条线向下走。

4、房子什么价格是合理的？

(1)成本衡量法。一个房屋的成本组成，大小有个几百项、几千项，变化幅度也较大，社会上也很少有人说清楚，仅仅是参考国家统计局的数字及企业内部的内部数据。在房屋组成的所有合理成本加行业合理利润，其实就是合理的价格了。世上没有赔钱做生意和不要钱给您干活的人。比如，土地成本远远大于建造成本的也非常多，反之亦然。

(2)价值衡量法。一套房屋的价值，有地段商业化价值、房屋的历史文物价值等等，最终，一般人还是房屋的本质是避风挡雨的居住价值。人不居住了，就另当别论了。

(3)供求衡量法。市场化的成交价就是合理价格。从供需层面看，无论到什么时间、什么地域，真正市场化的成交价就是一个合理的价格，炒作和特殊情况的除外。

5、买哪里的房子最好？

（1）居住功能的房屋。工作在哪里，生活居住就在哪里，就在哪里购买自己的基本居住生存生活功能的房屋。在自我财务承受能力下还方便的区域，就是最佳的选择。

（2）投资功能的房屋。任何一个有人的区域，其房屋成本、价值要素集中的中心位置，就是最有投资价值的位置。以前有个朋友咨询，手里的闲钱想投资一套住宅，问购买哪里的会稳赚？当时，给了他一个简单的答案：到一个城市里，问问哪里的价格最高就买哪里的。其答案，自己慢慢品，不再细说。

（3）备战功能的房屋。没有远虑必有近忧。后路，自己想，自己品。只要您有财力，就需要考虑了。

（4）流转功能的房屋。城市、地域、贫富、品类间的人才流动、工作流动等等，居所的变化会导致动态的需求。有条件的，在所流动区域也有此类需求。

（5）落叶归根的房屋。老家是根。祖上的房屋，自己小时的房屋，同样或是长远的战备规划。

6、什么时间买房最好？

（1）从个人的需求侧来说。什么时间必须要买房屋了，就及时出手即可，无论当时的价格是高还是低。但，无价值的需求，就没有必要了。

（2）从个人的财务侧来说。一般人来说，经济方面能够达到在不降低生活品质及生活保障的情况下，无论是全款还是贷款、借款，就可以出手了。对于投资和资金保值需求的人来说，随时可以出手，仅仅是选择好位置即可。

（3）从个人的改善性来说。买一套之后，再买一套的更换更好的住宅，此时，无论地域的市场是什么情况，随时可以买卖更换，同样的市场环境下，只有高买高卖、高卖高买，没有吃亏赚便宜的说法。

7、买哪里房子的还有投资价值？或者说是保值增值功能。

(1)一二线城市与强产业化的三四线城市的核心区域，在近几十年内仍然是一般老百姓投资和货币保值增值的最佳选择。产业化迭代升级发展为强未来产业化的新星地区，也是一个投资洼地，但需要敏锐的眼光。

(2)网络上不乏有唱衰小城市到大城市里投资购房的声音。短中期在理论上是没有问题的，随着大城市病的不断化解，大城市产业转移，城市人口密度的优化等等，城市化进程的波峰即将到来，届时宜把握波峰期过后或会走下坡路的区域。

(3)城市的鬼城、空城之说。没有产业基础的地域，或者是现在的产业会在今后被迭代后又难以升级新产业的区域，慢慢的都会边缘化。

8、房产价格的最大杀手是什么？

(1)城市房产：瘟疫和战争。假如发生战争时，老百姓最安全的地方就是人烟稀少的农村了。大疫止于野，假如遇到特大瘟疫，最安全的还是乡村。

(2)乡镇房产：人流与产业。乡镇农村的人，随着资源的不断集中到城市里，城市化进程的发展，空心村镇势必导致其房产价值的不断缩小。产业没有竞争力，没有迭代升级能力，假如人都没有地方挣钱养家糊口了，房产价值的探底是自然而然结果。

(3)城市房产与乡村房产是葫芦与瓢的关系。

城市房产是创业和新家。

老家房产是根基与避风港。

国外房产是发达后的息居或是避难港。

您的事业或工作在哪里，您的居所就在哪里。

落叶归根的中国文化，或是上推几辈人的家文化。

9、不动产永远是货币最后的避风港。保值增值的最佳选择，无论是上下多少年，唯有不动产，土地，房子；（保命续命的最佳选择是金子、粮食）。

10、正确的理解房地产税的问题。房地产税的问题从新闻的角度已经说了二十多年了，都是在说说而已。假如要推出房地产税，在国内现在的宪法框架下，还没有法律基础。假如要推出来，首先要修正宪法，在宪法允许的框架下，通过层层审批才能推出来。假如下去多少年，即使是推出来了，收税成本有多高也不好说，假如高到一定比例，那么就得不偿失了。房地产税，国内在重庆对高端别墅类产品收过，最终告停。对于一般老百姓来说，买房产不必天天的考虑在猴年马月的房地产税的问题，对于富人来说的高端资产今后征收纳税也是理所当然的事。

11、正确分辨网络“专家”的雷人“标题党”

(1)高楼大厦在百年后的垃圾学说。“专家”想的太远了。在常规维护使用的情况下，现在的建筑设计使用寿命是五十年，但实际达到几百年都不见得有问题。试想一下，青砖砌筑的万里长城都两千多年了，现在的钢筋混凝土的建筑质量就不如一堆墙砖？随着城市的不断“摊大饼”式的扩展，现在高楼大厦的城市，多年后也是城市的中心。甚至有“专家”说，高楼大厦的地方今后是贫民窟，真是羡慕嫉妒恨的结果。房子如葱的说法，更是极端的博取流量，届时或是城里的葱你买不起，乡下的葱卖不出的结果。

(2)网络上诸多雷人的房产说法，如：小城市里的房子要赶快卖掉到一线城市里买房；中国的房子饱和到足够几十亿人居住了；国内的房产总值是几个发达国家房产总值之和；人口生育率的降低导致人口红利已经过去了，一个孩子今后就有好几套房子了；等等。一个人有了以上行业内相对专业的知识，分辨、思考一下，均会有自己的一个正确辨别。

“反者道之动”，不随波逐流，逆向思维的正确分析与辨别，您会成为眼光独到看的更远更正确的小众专业人群，帮助您自己做出买卖房产最正确的决策。

关于房价的事，是一个大问题，也是一个非常敏感的话题，受时间和篇幅的限制，如需深度交流或相关探讨资料，可发邮箱：sdzbxgz@163.com，届时了解了相关资料后再交流。

淄博慧聚千家：许广志

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2023年9月19日星期二

三、阳泉房价的走势？

阳泉房市再不景气 也不会跌多少的

求大于供

据有关人员估计阳泉房价到了3500 左右 就稳定了

四、武清的房价走势？

应该会保持平稳，按照武清区现在的发展形式要远优于一般的区县，但是武清区的房价在天津市还是处于一个比较低价位的状态。

主要是由于武清的还迁房较多，但是相对来说武清区的还迁房和武清的人口经济增长基本上处于一个稳定状态，所以说武清区的房价应该是会保持平稳。

然后就是武清区现在的发展的房类型分开，有高端的小区也有普通的小区还有学区房，还是发展相对合理的。希望对你有所帮助

五、纽约房价走势？

根据历史数据，在2006年美国的房地产泡沫刺破后，纽约的房价出现下滑，之后的金融危机房价又进一步下降，但与其它主要城市相比，纽约房价下降幅度最小。

近年来，随着美国经济的复苏，2013年纽约房价止跌回升绝对价格房屋总价超过40万美元，远超全美平均水平，房价变化波动幅度较小相对稳定。

六、湘潭房价走势？

2016年，

湘潭房价

湘潭房价短时间内还将继续保持上涨的趋势，此外，物价水平的不断提高，建材成本的增加，也将推动湘潭房价的进一步上涨。

七、大连房价走势？

大连市内中山西岗沙河口这3个区平均房价都在1W以上每平米，2手房的价格应该是地区新房房价价的60%-70%也是因房而异。甘井子区略低一些5000到1W不等。

开发区，相对于大连市内来说价格便宜了很多。便宜的4000多，贵的也是1W+分地点，海景房要贵很多。金州和旅顺的房价应该是大连市比较便宜的地方，比开发区的房价略低，低的3000左右高的也是万元左右。普兰店瓦房店市内的房价在3000-6000之间

八、张掖房价走势？

国家最近将出台二三线城市房价限制政策，但张掖实际上尚未达到三线城市标准，所以估计限价政策对张掖房价影响不大。近年来，张掖市大量涌入外来人口特别是各县大量在张掖买房，大大拔高了张掖市的房价，同时开发商囤积土地，待价而沽，目前处于卖方市场。居民盲目投资房地产热情不低。种种原因，所以不要指望短期内张掖市房价会下跌！

九、平谷房价的未来走势？

给你举个例子吧，在平谷现在我知道的有3的地方已经拿下了正准备建，其中一块26.8个亿是房价贵的09年下半年左右拿的，按照规划成本房价在每平米7000左右建设预计4年完成，利息不说，光是基本造个房子不赚就合1万了，你说到时候房价怎么样？呵呵

十、佛山顺德房价的走势？

成交量环比11月份有所下降，二手房也没那么“嚣张”了，总体降价趋势不明朗，国家前阵子出台了相关的政策，但是地方保护政策仍在，个人觉得，房价趋于稳定，只要国家没再出台更强硬的政策，降价可能性不大。

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