小区绿化离房子的距离及高度？

一、小区绿化离房子的距离及高度？

我去绿化，离房子的距离及高度小区绿化，离房子的距离应该在十米以外，高度应该在一米高就行，所以说，小区的绿化房子距离距离房子应该在十米以外，然后高度应该六化的高度应该在三米四米就行，所以说距离十米以外，高度在市民以内就行

二、先做小区绿化还是装修房子？

一般是先做小区绿化。因为小区绿化需要提前种植一些草坪和树木。而当草坪和树木成长起来的话，需要一定的时间，如果是先装修房子的话，要么等商户入住的时候，绿化还没有做起来。

而且一般情况下，开发商是把小区的绿化做好，以后才会交房，由业主来装修房子。

三、30层房子看小区绿化选几层？

如果是30层高层小区，而且小区的绿化非常好的话，一般建议选4-7层，一般绿化带的树只高到3层这个位置，4-7层无遮挡，光线好，而且通风好。从窗户往外边看就是小区的绿化，住着心情也好。

如果是在南方居住，众所周知，南方环境比较潮湿，而且阴雨季多，房子容易返潮。那么在南方买房子，尽量不用选择低层，因为低层房子光照不好，容易发生返潮的问题。而且台风季节，还有积水问题。

四、小区没有绿化的房子值得买吗？

不值得买。小区没有绿化有以下坏处：

一是不能美化小区的环境，让人看上去一片死灰，豪无生气，缺乏生活气息。

二是不能净化小区环境，调节小区空气，树和花草是能生产人所需要的氧气，可以减少和淡化对人体有害的生活气体。

三是因环境差，空气差，生活质量肯定差，将直接影响到人的身体健康。所以，没有绿化的小区是利于居住的。

五、市中心老房子老小区最后的结局会是什么？

中国商业房地产刚刚走过了40年，所谓的老小区其实还正值壮年。我们来看一下，全球范围内，老小区的结局究竟是怎样的。

其实在近些年，老小区问题逐渐成为了一个世界性难题：买房的时候我想和房子长相厮守，但后来发现我的房子似乎活不过我了？

宾夕法尼亚大学的建筑学教授Witold Rybczynski在一篇文章中提到：使用砖石木材的传统建筑，平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说，它的寿命只有一半：60年。

这似乎是一件反常识的事情，但世界各地不断出现的案例，都在告诉你：这是真的！

2013年5月，日本的Dojunkai公寓被拆除。这座1929年竣工的公寓楼历经84年沧桑，是日本关东大地震后最高龄的公寓。

而日本20世纪60年代后盛行的综合体建筑，通常只有30年的寿命。

2018年，大批购买2000年-2006年期间建成公寓的爱尔兰居民，收到了4246欧元到826000欧元（约合3.34万-64.9万元人民币）的维修账单。

才刚刚建成10几年的房子，就已经不符合现代的消防标准，需要支付高额的账单进行翻修改造。

有的家庭刚刚搬进自己新买的二手房，就要面临巨额的账单，你说冤不冤？

无独有偶，渥太华一座公寓的住户，也收到了230万美元额外维修基金的账单，他们现阶段每月700美元左右的月费将被提高到800美元。

很多公寓的居民开始卖房搬家，他们认为自己老了的时候，没有能力支付如此高昂的维修成本。

我们生活在一个快乐并痛苦的年代。

在过去那个时代，人的寿命短，房子的寿命长。而在今时今日，人的寿命长，房子的寿命短。

双极的分析师带大家探讨一个问题，究竟是我用房子养老？还是说我为房子养老呢？

为什么房子越来越短命？

正如影响不同人寿命的因素有很多，房子寿命的奥秘也有众多的因素构成。

首先是维护、翻修成本的问题。

Witold 教授在他的文章中指出，如果回顾1960年还存在的建筑，他们翻修改造的成本往往远高于当时的建筑成本。而且由于建筑规范等法律法规的变化，一栋建筑在60岁之前通常已经不符合现代标准。

就以逐渐流行的玻璃幕墙建筑为例，随着建筑物的老化，维护成本将在25年的时候开始飙升。按照Witold 教授的说法，在美国，玻璃外层的更换成本高达每块80,000美元。

很多对于当下买主充满诱惑力的外观，背后是高昂的长期维护费用。

随着一栋建筑的逐渐老化，我们似乎能听到房子在哭诉：如果我没有了姣好的容颜，你还愿意像当初一样，不顾一切的花钱养我吗？

当公寓的住户已经无力承担房子的维护费用时，一栋公寓也就面临着寿终正寝的命运。

其次是住户的问题。

如果把住宅楼形容成一个人，那么生活在其中的居民就是血液。

就拿日本来说，如果建筑物维护良好且没有发生重大地震破坏，一栋建筑的寿命通常能够达到60至70年。

但根据2002年，日本土地，基础设施，运输和旅游部的统计，日本建筑的平均寿命是37年。而到了2014年，Tokyo Kantei发布的《公寓寿命》统计，日本全境的公寓寿命仅为33.4岁，东京的平均值是40岁。

是什么夺走了日本公寓的生命呢？我们举两个例子。

在东京市中心的一个公寓项目，主力户型在11-15平米，居住在那里的都是外国人以及每个月拿着48000日元（约合3187元）住房福利的受助人群。

这个公寓项目修建于上世纪80年代，现如今已经完全处于无物业状态。

没有定期的垃圾回收，公共设施完全处于报废状态。要不是处在东京寸土寸金的黄金地段，应该根本不会有人租住。

之所以出现这样的情况，就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个社区。将房子出租给租客之后，业主就不再在乎物业管理的好坏。

越来越多的业主开始拒绝缴纳物业费和维修基金，而这随之形成了恶性循环。

更多的业主开始搬离，没有人再缴纳物业费用，物业公司选择离场，这栋公寓楼的价格也开始暴跌。

虽然说价格要远低于周边的住宅，地段也处于东京的市中心，但投资价值其实有限。一旦房屋出现结构问题，能否联系到所有业主都是个问题，更何况也没有业主会组织进行修复。

还有80年代中期名古屋的一个公寓项目。当时的业主的没有聘请物业公司，而是成立了管理委员会自行管理。

但结果是，由于缺乏对管理基金的管理。30年间，社区的维护和物业运营近乎于无，公寓逐渐破败，而管理基金会会长也在遭到起诉后卷款跑路，掏空了居民缴纳的所有费用。

现如今，这个公寓因为无人管理已经变成了垃圾屋，空置率高达40%以上。

上面的场景对部分国人来说都已经是有些熟悉的画面。业主管理、住户素质和欠缴费用，这是全世界都面临的难题。

全世界的业主都觉得，业主委员会的事情好烦人，我不管，别人应该会管的。结果导致了全球性的社区管理恶化。

在泰国有句话，只有超人才能说服泰国的业主翻修房屋。因此，泰国永久产权的公寓，实际寿命大概只有35年。

而在现代物业管理方式运行20年的北京，仍然有80%以上的小区没有业主委员会。

住户素质也是全球性问题，随着配套设施更好的新兴社区不断建立，老旧社区的住户逐渐搬离，租户逐渐入住。很现实的问题，租户对于社区的维护以及社区建设的参与热情远低于业主住户。

此外，社区中只要有少量的高破坏性住户，社区的维护成本就会直线上升，而由此产生的成本都需要全体业主承担。

而老旧社区的老龄化也是一个重要因素，在国外已经实际发生的情况是，老年人很难负担昂贵的物业和维护费用，导致了人口老龄化的社区，公寓的折旧速度也直线上升。

欠缴物业和维修费用这件事情要分国家，比住说美国，在业主管理委员会采取一系列催缴措施后，可以对业主的房产产生留置权。

在某些州，业主委员会可以强制驱离业主，并且把业主的房子出租还债。极少数情况下，业主委员会还会向法院申请强制拍卖。当然，物业管理协会通常不会这么做，毕竟美国的房产税太高了。

而对于一些手段比较软弱的国家，物业和维修费难免会进入到一个欠缴的恶性循环，房子的折旧速度非常快。这也就是部分国家，当地人不愿买二手房的原因。

其三是开发商的问题。

不同水平的开发商，在项目建筑质量上的差距非常之大，尤其是房地产行业快速发展的新兴市场国家。

以人口大国印度为例，那些采用RERA认证的大型建筑商的项目，房屋寿命通常能够坚持35-60年。

而那些有一定规模，但是尚未通过RERA认证的建商，他们承建的项目寿命一般只有10-25年。

最差的是一些地方性的小建商，房屋寿命只能支撑1-10年。他们普遍会抄袭一些西方的房屋设计，让房子看起来还不错，但是房屋设计根本满足不了印度热带季风气候的摧残。

这三类建筑标准的成本天差地别，但是对于国内很多在海外购房的买家来说，他们往往只关注房子的地段和房价。

在新加坡，这个问题也非常突出。建筑寿命小于20年的住宅，永久产权的私人住宅比政府组屋的折旧速度慢很多。

但当房屋的寿命到达20-40年的区间，政府组屋的房价跌幅仅为3%，而永久产权的私人住宅房价跌幅接近15%，租贸产权的私人住宅跌幅超过了30%。

究其根源是因为30年的私人物业普遍面临着建筑和环境缺乏维护的问题，而政府的组屋项目在这方面优势极其突出。

这其中还有一个经常被忽视的点，就是开发商在进行销售的时候承诺的物业费和维修费用。

双极的销售团队在与客户沟通时经常听到这样一句话：“这个项目的物业费太贵了，XX项目才多少钱。”

但历史的实践证明了，欠缴的物业费迟早要还的。

温莎大学的教授Randy Lippert在他的书《公寓征服》一书中，探讨了多伦多和纽约大量的公寓发展的失衡和治理。

承诺不切实际的低费用是开发商常用的手段，但住户入住之后，物业费往往面临着飙升。

这种情况下住户肯定不乐意呀！但用户的抵制缴费往往最终导致了建筑物的缺乏维护。很多时候，一笔高昂的维修费用，可能会直接导致公寓公司破产。

在海外购买一些有年头的二手共管公寓时，请注意审查公寓大楼的财务报表。查看公寓大楼是否拥有健康的储备基金。否则，你可能入住没几天，就要缴纳一大笔维修基金。

东京市区有一个上世纪80年代的四层公寓项目，每个业主每月的维修费用一直只有1000日元（约合66元），这使得该项目吸引了很多的买家接盘。

但在2012年前后，该建筑突然出现了严重的管道漏水和外部混凝土开裂的问题。需要花费4亿日元（2656万元人民币），但管理基金中只存了1亿日元。

中国的房屋维修金制度始于1998年，但是在实际操作的过程中存在了很多问题，这些坑应该会在未来一段时间集中爆发。

其四、地区情况。

不同地区根据情况，也会出现很多干扰房屋寿命的因素。

比如说日本，在上世纪70年代的房地产热潮中，修建了大量的公寓项目，一度导致了河沙的供应不足。

在这种情况下，大量这个时期的建筑采用了海沙作为材料。但由于清洁不充分，沙子中含盐量比较高，导致了建筑质量下降。

1979年时预计物理寿命能够达到117年的日本混凝土建筑，在80年代的时候已经出问题了。

又比如说，1980年至2010年期间，加拿大、新西兰出现的大规模烂公寓危机。

由于增加了丙烯酸灰泥和外墙外保温系统（EIFS）等包层系统，房屋对于水分的渗透具有极强的抵抗力。但这样的关键缺陷是，任何渗入系统的水或湿气，都被封锁在墙内，而这些国家的房屋又大量使用木质结构，结果导致了严重的变质，腐烂和霉菌。

仅在加拿大卑诗省，有900多座建筑物和31,000套个人住房单元发生了约40亿美元的破坏，造成了加拿大历史上最广泛和最昂贵的住房重建。

2009年的新西兰，有机构估计，维修和更换的费用总共将高达230亿新西兰元，涉及到89000座建筑物。

而且由于担心政府救助方案会影响新西兰的国际信用评级。 2009年11月，新西兰国民政府决定不再提供更大幅度的费用分摊。

最终，大约64％的维修费用必须由业主承担，只有10％的费用由政府资金承担，拿到补助的房主也被迫签署了放弃起诉协议。

欧洲各国的房屋寿命，法国大概是50年，德国大概是67年，瑞士大概是70-100年，这背后也涉及了各个国家众多的影响因素。

还有一些涉及到法律法规的问题。比如说某国虽然是永久产权，但法律似乎暗示了公寓的寿命只能是50年，对海外投资者来说都是潜在的风险。

我的房子还能活多久？

我的房子将会花多少的维护费用呢？哪一年要开始继续养房呢？

作为一家海外房产公司，双极整理了美国、加拿大等国一个正常维护公寓的预期折损周期。

在房屋刚建成的两年内，维护的职责逐渐从开发商向产权所有者转移。新建筑的大部分板块也处在保修期范围内。基本不会出现大修问题，维护也主要以清洁和检查为主。

房屋建成的2-16年期间，这个阶段的项目维护已经完全由产权所有者负责。10年左右时屋顶开始出现问题，这也是这个阶段最大的维护。除此之外，大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。

房屋建成的17-29年，大量的建筑部件开始恶化，需要进行替换改造。

首先是屋顶，平均寿命大概是15-18年。然后是大厦整体的制冷和加热设施以及电气设备，大概在20-25年之间需要更换。大厦的电梯根据品牌和维护不同，一般在20-30年之间面临着更换（国内因为养护不足要短很多）。

外部的密封胶和火警系统，在这个阶段也面临着大修。

维修的过程中会出现一个很棘手的问题，当年生产部件的公司已经倒闭，很难找到维修的部件和服务。

这个时期，很多社区的房屋维修金告罄，开始出现加征维修金的情况。

房屋建成的30-49年，业主开始要面临高昂的维护费用。

管道、窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。除了修复和替换外，房屋的主要组件也需要进行预防性维护。

当房屋超过50年的情况下，整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。

这时候业主将面临三个选择：

第一、继续帮这个公寓养老。这种情况下业主需要提前为下一个十年的维护准备配套。

第二、业主可以投票选择卖掉土地，拆除建筑并卖掉建筑废料。然后业主分配获得的资金收益。

第三、业主与开发商达成协议，拆除现有公寓，在土地上重建新公寓。

比如说前面所说的日本Dojunkai公寓，每位原业主获得了拆除后新建公寓单位的70年产权。

然而，在不久的将来，这种拆迁重建的模式可能会面临严峻的挑战。

比如说在东京，上世纪70年代的公共住房，每个40平方米的单位，都占用了大概120-150平米的土地，容积率大概只有0.27。这么低的容积率自然可以在重建中大幅增加单位数，抵消掉重建的成本。

但现在呢？很多国家的公寓项目，容积率都已经破10。如此密集的项目，当地的规划是否还会允许建设更高容积率的项目呢？如果不允许，开发商重建是否还有利可图呢？

住户可能面临的选择是，要么花巨额的成本修房子，要么把自己的房子折价，请开发商拆迁。

对于有房产税的国家来说，一旦一个公寓每年的维护费和房产税超过了租金，这个公寓就没有购买的必要了。

科技让生命更长久，也让建筑更长久。

建筑材料的寿命越来越长，号称能够坚守200年的混凝土已经应用在很多项目中。据说500年寿命的混凝土也在研发中。

但经济在低语：资本让你今年拆，谁能留你到明年？

建筑的经济寿命似乎在缩短，人们急于去杀死年迈的建筑，让新兴的建筑创造更大的经济收益。

瑞士人寿的房地产主管Renato Piffaretti的预测值得我们去思考：“房子会像我们生活中其他的消费品一样，人们不再为长久而建房，人们只为这个时代而建。”

六、小区容积率高的房子好吗？

一、容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。二、容积率实际是指一个楼盘小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小，建筑密度一般也就较低，住户就越舒服。通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。三、容积率相关知识：一般情况下，独栋别墅楼盘的容积率在0.5～0.8之间，多层、洋房楼盘的容积率在1～1.5之间，小高层楼盘的容积率在2.5左右，高层楼盘容积率大多数在4以上。具体区分如下：1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。10、容积率6.0以上，摩天大楼。

七、房子选东边靠马路还是西边靠小区绿化好，但是西晒？

当然是西边，东边临路，以后可能会有噪音污染。西边的户型如果西边没开窗，那根本不存在西晒的问题。如果开窗了，也不一定有西晒，或者说西晒可能没那么严重。因为西南侧的楼可能会挡住西边来的阳光。

八、高铁安居小区的房子可以买吗？

铁路安居小区房是可以买卖的，但是要在购买满5年方可交易。根据规定，同时具备下列条件已购经适房的可以上市交易：自房屋所有权证颁发之日起满5年的；已交清经适房购房款和有关税费的；

按照转让安居房时同地段土地出让市场价格，交纳土地增值收益，同时补缴购买时每平方米减免的费用的；

经济适用住房产权证上注明的产权人（共有人）已签署书面同意出售意见。

九、小区南高北低的房子好不好？

不好。

现在城市小区建的房子基本都是有一个天然的坡度的，基本依地势而建，主要是为了排水管道的铺设和畅通为主。如果没有坡度也要认为的做一个小的坡度。

中国的地势基本上是西高东低，北高南低，顺势建房，排水都是往低处流的，如果建房时，地面南高北低，对运势有一定影响。

十、买了房子 网签了 房子都造好了 小区绿化也差不多了 但是精装修停工半年了 会烂尾吗？

房子都盖好了还存在啥烂尾啊，大不了收房子，丢了精装修而已嘛。别害怕！

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