如何更换爱琴海小区物业公司？

一、如何更换爱琴海小区物业公司？

1.你是开发公司，作为合同的甲方，换物业之前，请协调好几个问题：当前物业公司合同期限是否结束？房子未出售完，估计未到合同期限。你们对该物业公司前期投入的赔偿问题是否需要？若未处理好这2件事项，必定会由此产生纠纷，更加影响房屋的销售和开发公司声誉。

2.若与当前物业公司的关系处理清楚，就公开向社会招标或主动找有兴趣的物业公司洽谈，按照规定进行，签定新委托合同。

3.监督新老物业公司交接，防止在交接过程中出现管理责任，连带影响开发公司。

二、新物业公司如何接管老小区？

先来看看换物业时的交接程序。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，正确的流程应该如下：

　　1.书面告知老物业。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当以书面形式告知老物业服务企业移交资料和撤离的具体时间和要求等。这一步很重要，关系到后续程序。

　　2.制定交接计划。业主委员会应当确定拟另行选聘新的物业服务企业时，就要着手制定交接初步计划，明确交接时间、具体资料、财产、费用结算等事项。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当会同新（老）物业服务企业共同制定交接正式计划，细化所有交接事项。必要时可以邀请居民委员会、房管办等有关单位、部门参与指导。计划制定后，应告知所在街镇有部门及居民委员会、房管办等。

　　3.制定应急预案。业主委员会应当对“老物业”是否配合交接进行充分的研判，并与老物业作充分的沟通与协调。如老物业表示可能不会主动配合交接的，业主委员会应当提前做好应急预案。应急预案应抄告所在地的街镇及居民委员会、房管办等。对于可能引发治安案件或刑事案件的，应主动事先告知所在地综治管理部门、公安派出所、行业主管、居委会等部门。

　　4.合理确定交接时间。交接时间涉及到合同期限问题，业主委员会在与新的物业服务企业订立物业服务合同时，应充分考虑到交接时间问题。合同生效日或结束日应当避免春节、国庆节、五一劳动节、元旦、 双休日等节假日或敏感日。特别注意的是，交接时间不得在夜间或零点进行。换句话说，要放在维稳力量工作日为宜。

　　其次，老物业拒不撤离不移交的处理方式如下：

　　1.双方协商。由物业服务企业、业主委员会等相关方，通过互谅互让、友好协商方式加以解决。

　　2.第三方调解。由居民委员会调解组织、街镇设立的人民调解组织、专业调解组织（如浦东新区物业管理纠纷调解委员会）进行调解。或者由房管办或区县房管部门进行协调。形成调解协议或协调会议纪要，交接双方订立移交协议实施交接。

　　3.约谈。由社区管理、治安管理、公安、行业主管、行业协会等部门联合约谈拒不撤离的物业公司。重点需要告知老物业遵纪守法以及如违反面临的法律责任风险。特别需要注意的是，交接的最大阻力可能是老新物业公司聘请的保安公司（保安人员）各为其主。保安的主管部门如果事先约谈双方保安公司负责人，一般情况下，保安公司配合交接的可能性就会大大增加。在业主大会表决选聘物业获得“双过半”同意的基础上，应按“选退出管理、后解决纠纷”原则处理交接问题。

　　4.行政处罚。根据《物业管理条例》第五十九条规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。当被处罚的物业企业不履行处罚决定时，可以申请人民法院强制执行。物业服务企业一旦被处罚，将对其承接物业项目造成非常不利的后果。比如在上海则无法承接新的项目。

　　5.民事诉讼。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

三、小区可以不要物业公司吗？

理论上是行的通的。

物业本身包含主要有客服、工程、保洁、秩序四个部分，如果都分包出去，然后业主大家都按时缴费，没有中间商（物业公司）赚差价肯定会便宜一点。

当然实际是很困难的，首先你要能说服环卫局打扫卫生，园林局负责绿化，停车办负责管理车库，别人一般是不接受私人区域，只做市政内容。你需要找专业的绿化或者保洁、秩序的外包公司。

而且这些外包公司的话肯定是整体打报，别人要一次性收取当期全部费用，所以如果整个小区有一户不缴费，这个合同都可能当期违约（目前行业内基本没听说过收费率100%的小区）。

还有个问题，这些外包公司的服务质量谁来监管，如果全体业主一起监管，那么估计很难有单位满足所有业主需求，众口难调。如果找专人监管，那么又存在监管人的公正性问题。

所以，小区可以不要物业公司吗？回答是可以，因为有一些小区确实实现了小区自治，没有物业的情况运行。但是不可否认的，不要物业公司业主必须需要承担更多的责任，需要更多的参与的小区管理里面。说白了相当于你选择消耗金钱还是消耗精力。

四、小区物业公司都负责什么？

小区物业管理主要负责什么 ？

小区物业公司主要为小区内的安保服务、保洁服务、绿化服务、设施设备管理、客服等提供服务。

小区物业公司的职责主要来源于物业服务合同的规定，主要有安保义务和部分基础设施的委托管理义务。

在物业管理工作中，需要遵守的物业管理基本原则有权责分明原则、业主主导原则、服务第一原则、统一管理原则、专业高效原则、收费合理原则、公平竞争原则、依法行事原则等。

一、小区物业管理主要负责什么

物业管理是做什么的？物业管理服务的主要内容是什么呢？小区物业管理基本服务内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务

常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作、生活秩序和净化、美化环境。公共服务的具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业就有义务高效率高品质地提供这类服务住户在享受这些服务时也不需要事先再提出或做出某种约定。

1、房屋管理服务

房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业管理企业信誉的好坏。

2、共用设施管理维护

包括物业设备管理基础、建筑室内给水、建筑室内排水、小区给排水及热水、饮水供应、建筑消防系统、供暖与燃气供应、建筑通风与防排烟、空气调节、建筑供配电系统、电梯、电气照明、安全用电与建筑防雷、建筑弱电系统、建筑智能化简介等。

3、环境清洁卫生管理

清洁服务是指通过专业清洁人员使用清洁设备、工具、用品和药剂，对小区内环境等部位进行清扫服务，以达到环境清洁、杀菌防腐、物品保养的目的。

4、绿化管理服务

全面负责协调清洁卫生以及环境绿化等方面的各项工作，带领部门全体员工认真贯彻执行公司的各项经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务、为社会服务，努力实现公司所确定的各项工作任务和责任目标，为开创具有特色的物业管理工作作出贡献。

5、安全管理服务

包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面，物业服务公司采取各种措施、手段，保证业主和业主使用人的人身、财产安全，维持正常生活和工作秩序的一种管理行为，这也是物业管理工作最基础的工作之一。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面：“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。

针对性的专项服务

针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，专项服务的主要内容有：

1、代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；

2、高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；

3、一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等；

4、其它一定比例住用户固定需要的服务。

委托性的特约服务

委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。常见的特约服务项目有：

1、代订代送牛奶、书报；

2、送病人就医、喂药、医疗看护；

3、代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；

4、代接代送儿童入托、入园及上、下学等；

5、代购、代送车、船、机票与物品；

6、代洗车辆；

7、代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；

8、代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。

五、怎样更换小区的物业公司？

可以看看这个视频哦，讲的很详细~

更换物业公司，属于业主共同决定事项，需专有部分面积占比超三分之二、且人数占比超三分之二的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积过半、且参与表决人数过半的业主同意。

更换物业公司的步骤有：

01召开业主大会，投票表决；

02提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续；

03拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标；

04竞标公示评标，签署物业管理协议；

05安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。

——《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

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六、如何查询物业公司服务哪些小区？

开发商、售楼处等等物业管理单位 是会公示的。

你签订的购房合同里，也会有物业公司的名字1、按照小区的名称，到网上查。大部分新建小区都可以在网上查到，如搜房网、焦点房地产网等。

2、去所在地房管局查询，但是一般情况下，房管局不提供这个服务。你要是有私人门路可以试试。也可以去街道办事处打听，街道办也掌握辖区内的物业情况。

3、自己去小区问，或者去小区的社区网站上问问。

七、小区物业管理合同到期，为什么大家都说换物业公司很难？

换物业并不难，按正常的招投标业主投票程序走，加强投票过程的监督可以了。你说的街道会有阻力什么的，干什么事没有阻力呢。

作为业主真正要考虑的是不是真的要换物业公司？你期望的物业服务品质有多高？小区的物业费标准能调高吗？在物业费标准不变的情况下，主流的大物业公司的管理水平和呈现出来的服务品质都差不多。A物业公司该赚合理利润B物业公司肯定也想赚，今年不想明年也肯定想。只要一个合格业委会能起到正常的监督督促作用，任何一个主流的大物业公司为了长期发展都不会蠢到只割韭菜不做服务。（最后一句为抄袭）

八、小区换物业公司告示怎么写急急急急？

原物业离去原因，时间；现物业是通过什么途径（是招标还是经业主委表决）进入，什么时间开始。

九、物业公司怎么承包小区？

物业公司想要承包小区，首先物业公司要符合小区规定的物业级别。如果符合小区规定的物业级别，那么物业公司的领导可以和小区的开发商进行协商，协商的主要内容就是规定一下小区的物业收费标准，协商完成后就可以签订合同。

具体步骤是：一、成立物业公司及注册物业服务企业资质，成立一家物业公司首先是和成立其他公司的方法是一样的：

（1）依法向公司登记机关（工商行政管理部门，比如工商局）申请设立登记。

（2）新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

二、当成立完物业服务企业和申请完资质就可以承接物业项目了。

（1）获取物业项目招标信息（也有的物业项目不用需要采用招投标方式）。

（2）开展投标工作（简述）。

（3）中标后可以承接物业项目。

十、小区引进物业公司流程？

1，通过招标公司物色物业管理公司。

2，委托招标公司发出招标公告。

3，根据报名的公司逐步筛选和审核。在招标当天让小区业主打分。综合各方面合格后方可签订合同。

4，根据小区业主和物业管理公司的沟通，在各方面达成共识后方可入住小区

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