小区物业管理方案范本怎么写？

一、小区物业管理方案范本怎么写？

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第一章 前 言

第一节 概述

我公司通过现场勘察，在充分理解“XXX”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“XXX”物业管理项目投标小组，编制本标书。

如果我公司能在“XXX”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“XXX”实施专业化、规范化的物业管理，营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现对“XXX”期许的物业管理效果。

第二节 编制依据

国家及省市有关“物业管理”政策法规；

建设部颁布的《全国物业管理示范 小区标准及评分细则》；

《XXX物业管理规定》；

“XXX”前期物业管理招标书。

第二章 投 标 函

一、投标函及投标函附录

（一）投标函

XXX （招标人名称）：

1．我方已仔细研究了 XXX物业管理服务项目 （项目名称）全部内容，愿意以人民币（大写） XXX 元（¥ XXX ）的投标总报价，按合同约定 对实施专业化、规范化的物业管理，营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现对 XXX 期许的物业管理效果。

2．我方承诺在投标有效期内不修改、撤销投标文件。

3．随同本投标函提交投标保证金一份，金额为人民币（大写）

XXX 元（¥ XXX ）。

4．如我方中标：

（1）我方承诺在收到中标通知书后，在中标通知书规定的期限内，与你方按照招标文件和我方的投标文件签订合同。

（2）随同本投标函递交的投标函附录属于合同文件的组成部分。

（3）我方承诺按照招标文件规定向你方递交履约担保。

（4）同意招标书内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订前期物业合同，并遵循执行。

（5）我公司承诺按照招标人要求在 年 月 日前，组织专业人员进入现在接手物业工作。

投 标 人： （盖单位章）

委托代理人： （签字）

地 址：

网 址：

电 话：

传 真：

邮政编码：

年 月 日

（二）法定代表人身份证明

投标人名称：

单位性质：

地址：

成立时间： 年 月 日

经营期限：

姓名： 系 （投标人名称）的法定代表人（职务： 电话： ）。

特此证明。

附：法定代表人身份证复印件

投标人： （ 盖单位章）

年 月

注：

（1）法定代表人亲自投标而不委托代理人投标适用。

（2）法定代表人在递交投标文件时，应携带投标人企业法人营业执照副本原件、法定代表人身份证原件备查。

（3）法定代表人提供的证件、证明不齐或不符合要求的，投标文件不予接收。

二、授权委托书

本人 （姓名）系 （投标人名称）的法定代表人，现委托本单位人员 （姓名）为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改 （项目名称投标文件、签订合同和处理有关事宜（向有关行政监督部门投诉另行授权），其法律后果由我方承担。

委托期限： 。

代理人无转委托权。

附：

（1）法定代表人身份证明原件和法定代表人身份证复印件

（2）委托代理人身份证复印件、投标人为其缴纳的养老保险（提供最近6个月连续缴费证明）复印件

投 标 人： （盖单位章）

法定代表人： （签字）

委托代理人： （签字）

联系电话： （固定电话） （移动电话）

年 月 日

注：

（1）法定代表人不亲自投标而委托代理人投标适用。

（2）法定代表人委托他人投标的，委托代理人应是投标人本单位的人员。

（3）最近6 个月（企业设立不足6 个月，从设立时起，下同）连续缴费的养老保险是指从购买招标文件时间的上一个月或上上个月起算，往前推6 个月的连续、不间断，每个月都缴纳了养老保险费。 （4）委托代理人在递交投标文件时，应携带投标人企业法人营业执照副本原件、委托代理人身份证原件、委托代理人连续6个月在该投标人单位的养老保险缴纳凭证原件或提供由社保部门出具的委托代理人在该投标人单位连续 6 个月参保的证明原件备查。

（5）委托代理人提供的证件、证明不齐或不符合要求的，投标文件不予接收。 注：由委托代理人投标的，每个联合体成员都应按“二、授权委托书”的格式和要求由法定代表人签署授权委托书并附有关证明。

三、投标保证金

（招标人名称）：

本投标人自愿参加 （项目名称）的投标，并按招标文件要求交纳投标保证金，金额为人民币（大写） 元（¥ ）。

本投标人承诺所交纳投标保证金是从本公司基本账户以转账方式交纳的，若有虚假，由此引起的一切责任均由我公司承担。

附:（1）收据（招标人开具给投标人）复印件

（2）银行给投标人的转账回单复印件

（3）人民银行颁发的基本存款账户开户许可证复印件

投 标 人： （盖单位章）

法定代表人或其委托代理人： （签字）

年 月 日

第三章 企业综合介绍

运作特点

我公司自从事物业管理以来，不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几个特点：

一、员工持股、全员参与

物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的积极性、发挥员工的主人翁作用，员工是企业的主人，企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点，有利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。因为员工股东们明确，只有管理中心满意、公司的良性发展，才有个人稳定的收益。

二、以人为本、利益共享

企业的生存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。

公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就，包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。

三、将培训和学习贯穿于企业发展之中

社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对物业管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。

四、完善制度、规范运作

我公司在严格实施ISO9001:2000 标准基础上要求做到：

作业标准化 人才专业化

流程表格化 团队人性化

管理数据化 行动军事化

服务多元化 形象社会化

五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本

我公司从事物业管理以来，先后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的发展状态，专业人才队伍不断扩大。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成本得到有效控制。

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二、小区物业管理方案范本是什么？

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小区物业管理方案

目 录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标与分项目

项 目

计量单位 数值

居住区规划总用地 Hm2 13。

23

1。居住区用地 Hm2 9。87

①住宅用地 Hm2 6。89

②公建用地 Hm2 1。31

③道路用地 Hm2 1。24

④公共绿地 Hm2 0。

42

2。其它用地 Hm2 3。36

居住户数, 1292

居住人数 4134

户均人数 人/户 3。2

总建筑面积 万m2 19。

11

1。居住区用地内建筑总面积 万m2 16。23

①住宅建筑面积 万m2 14。87

②公建面积 万m2 1。46

2。

大卖场总建筑面积

万m2

2。88

项 目

计量单位

数 值

①大卖场面积

万m2

1。

17

②扩建面积（三层）

万m2

0。96

③公建面积

万m2

0。

75

地下车库及人防

万m2

0。28

3。底层架空面积

万m2

1。

25

住宅平均层数

层

7。5

人口毛密度

人/hm2

411。1

住宅建筑配套密度（毛）

套/hm2

128。

5

住宅建筑配套密度（净）

套/hm2

184。0

住宅建筑面积毛密度

万m2/ hm2

1。

496

住宅建筑面积净密度

万m2/ hm2

2。144

容积率

万m2/ hm2

1。

64

停车率

%

50。0

停车位

辆

634

地面停车率

%

8。

7

地面停车位

辆

110

住宅建筑净密度

%

28。5

建筑密度

%

25。

6

绿地率

%

40。2

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。

为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1。1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1。2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。

达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1。3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。

对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1。4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2。

1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2。2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3。绿化管理

绿化的功能是美化环境。

通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。

我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6。1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。

保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6。2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6。3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。

营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、无物业管理小区业主自治方案？

方案如下:其一，召集小区所有业主集中开会讨论选举出物业管理员N名，主任2名，经理1名组成物业管理部门；

其二，选出以上的成员名单要通过小区所有业主投票通过才行；

其三，选出以上的物业管理成员各行其责；

其四，选出物业管理成员分级别工资由小区业主摊分给他们。

四、三无小区物业管理思路及方案？

以创建全国文明城市和国家卫生城市为目标，坚持政府引导、企业和居民共同参与，加快推进“三无”小区环境卫生综合整治，建立健全长效管理机制，促进城市建设和管理科学化水平的提高，培育文明和谐的人际关系和社会环境，为市民营造整洁优美、便民舒适、安全宜居、规范有序的生活环境。

五、住宅小区物业管理存在问题及解决方案？

存在问题因为目前许多住宅小区的物业管理公司存在服务质量不高、收费不透明、管理不规范等问题。比如，有些小区存在随意涨价、缺乏公开透明、服务态度不好等问题，用户对此不满意。解决方案是提高物业服务质量和管理水平，要求物业公司遵守规范操作流程、加强员工培训，建立服务投诉渠道、披露收费标准等。同时，引入社区居民代表参与管理，通过社会监督机制，提升管理效率、保障住户的权益。这些措施在日常物业管理中执行，可以有效改善住宅小区的物业管理水平。

六、静态物业管理方案？

回答如下：静态物业管理方案是指对物业进行静态管理和维护的方案。以下是一个典型的静态物业管理方案：

1. 安全管理：制定安全管理制度，包括设立安全巡逻制度、安全培训计划和应急预案等，确保物业安全。

2. 设备设施维护：建立设备设施档案，定期检查和维护物业内的各项设备，及时处理故障和维修需求。

3. 环境卫生管理：制定环境卫生管理制度，包括定期清洁、垃圾处理、绿化养护等，保持物业环境整洁美观。

4. 物业维修管理：建立物业维修管理制度，包括接受业主报修、安排维修人员、跟踪维修进度等，及时解决物业维修问题。

5. 客户服务管理：建立客户服务管理制度，包括设立服务热线、处理业主投诉、定期开展业主满意度调查等，提升物业服务质量。

6. 公共设施管理：制定公共设施管理制度，包括对公共场所的开放时间、使用规定、安全管理等进行管理和监督。

7. 财务管理：建立财务管理制度，包括物业费收取、资金使用和财务报表等，确保物业财务的透明和合规。

8. 合作伙伴管理：与相关合作伙伴建立合作关系，并制定合作管理制度，包括监督合作伙伴的服务质量和履约情况。

9. 社区活动组织：定期组织社区活动，提升业主的归属感和满意度，增进社区居民之间的交流和合作。

10. 定期检查和评估：定期对物业管理工作进行检查和评估，及时发现问题并采取措施改进。

以上是一个基本的静态物业管理方案，具体的管理内容和措施可以根据不同的物业类型和实际情况进行调整和补充。

七、前期物业管理方案？

首先，我们将建立一个完善的物业管理体系，建立和完善物业管理细则，建立和完善物业管理程序，建立和完善物业管理档案管理制度，建立和完善物业管理技术支持体系；

其次，我们将加强物业管理人员的培训，提高物业管理人员的素质，提高管理水平；

最后，我们将定期对物业管理工作进行评估，及时发现问题并采取有效措施，确保物业管理工作的高效运行。

八、物业管理方案怎么写？

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第一部分 项目概况

一、地理位置及占地面积：

二、区内环境：

三、房屋特点：

四、配套设施：

五、交通条件：

六、物业管理：

第二部分 物业管理服务内容

服务

项目服务内容服务标准

（一）工程服务

园区内房屋小、中、大维修服务

1.小修：

1）完成日常小修任务指标；

2）房屋小修、急修、及时率100%；接到维修单10分钟赶到现场；零修及时（24小时）完成，急修不过夜；

3）小修合格率达100%；

4）水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

2.中修：保持房屋完好率100%；房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象；

3.维修工程质量合格率达100%；分项检查、结合部位，严格把关；按照工序一步到位，杜绝二次返工现象；

4.住户满意率达到98%以上；

（二）设备设施管理

园区内公共设备设施管理

1.公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率100%

2.设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%

3.设备设施保养、检修制度完备率达99%；

4.消防系统设备完好无损坏，可随时启用；

5.道路畅通，路面平坦，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无随意占道，无改变使用功能；

6.排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/月；

7.路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定期维护保养、清洁，每月一次。

8.公共文化娱乐、休闲设施完好率100%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次；

9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏。

（三）装修管理

监督业主和住户遵照有关规定进行装修

1.审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%；

2.检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求；

3.监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目进行装修施工监督率100%；

4.建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；

5.装修时间固定，不影响他人，不超时施工；

6.每日三次做到巡视装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符；

7.检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。

（四）保洁服务

园区道路环境的日常清洁保养

1.24小时卫生保洁制；

2.园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%；

3.园区内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99.6%

4.垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次；

5.垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次；

6.地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚整洁无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上；

7.所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上；

8.园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。

（五）绿化管理

园区内花草树木绿地日常养护和管理

1）绿化完好率100%；植物配置基本合理，乔灌花草齐全，园区内绿化布置优美，花草树木与建筑协调一致，基本无裸露土地；绿地覆盖率超过40%；

2）有多种树种，有一定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定的立体绿化，衬托美化环境；

3）花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈，及病虫侵害现象；

4）树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；

5）树木无钉拴捆绑现象；

6）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。

（六）保安服务

维持园区公共秩序及住户安全

1）园区实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合，维护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；

2）巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门；

3）被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1‰以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；

4）遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施；危险处设有明显标记和防范措施；

5）保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；

6）违章发生率1‰以下，处理及回访率100%。

（七）消防管理

园区的日常消防管理

1）园区消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压；

2）火灾发生率1‰以下，有防范措施，定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到100%；

3）制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。

（八）车辆交通管理

园区内提供车辆管理

1）提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检查进出车辆及车辆凭证；

2）车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记；

3）车辆无鸣笛叫人，违章率低于1‰以下；

4）人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。

（九）档案资料管理

建立园区公共档案资料

1）建立计算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100%，有物业管理费用的收缴和使用记录，工作日志整洁真实；

2）房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，（验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；

3）有1/10001比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网规划图、绿地规划图以及园区的详细规划说明书和环境预评价书；

4）有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区情况表、房屋安全普查统计表；

5）有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设备设施运行记录；

6）专项维修资金的提存和使用记录。

（十）代收代缴服务

代收、缴费服务

1）熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电气费的收费标准、计算方法；

2）熟悉抄看水电气表，正确读表，计量准确（准确率100%）并提供凭证；

3）管理费收缴率98%以上；按规定收取，不擅自提高收费。

（十一）服务规范用语

与客户进行日常业务交往时使用礼貌用语

1）好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打扰了，请留步，您走好，再见

2）节日快乐，祝贺您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞快乐

3）小姐，先生，女士，夫人

4）让您久等了，给您添麻烦了，希望您满意，有什么可以帮您？我再给您想想办法

5）请问您有什么事？请问您找谁？有什么需要我帮忙？请您登记，欢迎光临本园区

6）很乐意为您服务，这是我应该做的，请随时与我们联系，请您多提宝贵意见

7）请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临

第三部分 管理方式

驻场管理

第四部分管理原则

服务宗旨

业主和住户至上

服务第一　依法管理

企业服务精神

热诚奉献求实创新

职业道德

热爱工作忠于职守

廉洁奉公遵守纪律

艰苦奋斗勤俭节约

钻研业务科学管理

文明礼貌优质服务

第五部分 管理目标

以人为本，为业主/住户服务，通过对别墅园区的管理，对业主/住户的服务，保持和提高物业的完好程度，使物业保值增值，以维护业主/住户的整体利益为出发点，为业主/住户带来最大限度的利益。

以业主/住户为中心，为业主/住户提供完善的服务，创造安全、舒适、温暖、快捷、方便、清洁的生活环境。

管理处对别墅园区实施专业化、规范化管理，使我们的管理融入业主/住户的居住生活之中，用优质的管理服务，为业主/住户营造一个高品质的生活空间。

通过我们的管理服务，树立物业的优质品牌形象；通过营造高品质的生活空间，树立别墅园区的良好社会形象；通过别墅园区的良好形象使开发商获得更大的经济效益和社会效益；通过我们的努力使管理处成为业主/住户的朋友和别墅园区的长期管理者，使管理处在竞争中得到发展。

第六部分 总目标和分项指标

总体目标：

我们将尽力确保别墅园区物业管理按本方案标准实施及达到良好效果。

通过我们的物业管理服务，树立物业管理的品牌形象，确保开发商今年在别墅园区项目上销售/出租任务的完成。

2002年10月开展ISO9002质量体系认证，并在一年内获得ISO9002质量体系认证证书。

争创“优秀物业管理示范园区”。

第七部分 实现目标的保证措施

管理体制和人员配备

1. 管理机构设置

根据《管理原则》、《管理方式》及别墅园区的具体情况，管理处全面负责日常管理运作，统管整个园区的内外事务。管理处按管理内容设置机构，保证管理区域安全、设备正常运转、业主/住户正常居住。

2. 人员配备

按ISO9002质量标准和别墅园区管理内容，科学、合理地设置机构和人员，本着“精干、高效、节约”的原则确定人员编制。

3. 管理处职责

贯彻执行物业管理公司的工作方针、决策、计划和各项指令。

执行公司统一的财务管理规定。

执行公司统一的人事管理规定。

负责管理处的全面管理工作，并根据公司的整体计划，制订管理处的工作目标、工作计划并组织实施。

制定管理方案报公司批准并组织实施。

根据公司批准的年度财务计划，合理、有效的控制成本，收取物业管理费、供暖费等各种费用，提高各种费用的收缴率，并积极开展项目内的多种经营，为公司经济发展，寻找新的经济增长点。

负责别墅园区项目管理处各种文档的收发、传递、存档及信息管理、反馈等工作。负责别墅园区项目管理处办公用品、工程所需维修材料及固定资产的采买。

负责别墅园区项目工程设备、设施的日常检查、维修、保养工作。负责别墅园区项目内装修管理工作。负责别墅园区项目内保安、保洁、绿化、车辆管理等工作。

根据权限和内容负责处理和配合业主、开发商对管理处工作或人员的有关投诉。

自觉接受业主和开发商的监督，并协调好与业主和开发商的关系。

负责与各项目所在地政府及有关部门建立良好的协作关系。

配合协调与项目部、销售公司等公司内相关部门的关系，配合供暖、收视等专业部门的工作，配合相关的外包公司的工作，为专业公司及外包公司提供必要的条件。

4. 入住

入住流程具体说明：

1、验房

2、填写返修单

3、返修

4、验收

5、领取资料、签协议

发给业主签订并填写的文件资料

签订《物业管理合同》、《供暖协议书》，业主、管理处各保留一份。

业主领取《房屋使用、管理、维修公约》并签订《承诺书》，三方各保留一份。

6、领取《住户手册》、《装修手册》、《工程质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程保修卡》。

业主填写《业主基本情况登记表》、《紧急情况联络登记表》。

7、收取费用

在签订协议后，向业主收取物业管理费、供暖费等，如办理装修再向装修公司收取装修管理费，垃圾清运费、保证金等。

8、锁匙发放

验房合格并签署法律文件后，办理钥匙交接手续。

填写《钥匙交接单》。

业主/住户、管理处签章。

别墅物业管理方案

9、装修

一、房屋装修程序

业主办理入住手续后，可以依照以下程序进行装修工作。装修流程如下图：

装修流程具体说明：

（1）业主/住户需要装修时，应提前到公司物业部提出申请，领取《住宅园区装修管理规定》和《别墅园区装修手册》，并如实填写《业主（住户）装修施工申请表》，办理装修申报手续。

（2）业主/住户将《装修方案》、设计图纸以及装修施工单位的营业执照（副本）复印件、《资质证书》复印件等有效证件交到物业部，由工程部审批方案。合格后，签协议。

（3）若装修项目不符合规定，须变更装修内容，交工程部再审，直至通过。

（4）《装修方案》审批合格后，管理处、业主/住户、装修施工单位三方共同签定《房屋装修协议书》。

（5）协议签定后，业主/住户和装修施工单位需交纳装修押金、装修管理费及垃圾清运费。

（6）装修单位执《交费单据》、施工人员身份证、免冠近照二张到管理处物业部填写《装修施工人员登记表》，领取出入证及《施工许可证》。

（7）进场装修

为确保装修期间一切正常，管理处根据建设部、市、区有关文件，指定了《别墅园区装修手册》，对施工时间、施工人员、施工期间的安全、消防、施工用电，清洁卫生等做出规定，所有施工人员必须遵守。在装修期间如需变更转内容，需到物业部备案，办理复审，得到许可后，方可按变更后的内容进行整修。

（8）管理处在装修期间要监督装修过程，不定期对其进行检查，并将检查情况做好记录。

管理处各职能部门根据各自职责，监督装修单位有无违反装修协议及装修规定的行为发生。若施工中有违反协议内容的，通知施工单位及时进行整改后，方可继续施工，如拒不服从，则由物业部签发《违章处理单》，立即停工，另做处理。

（9）管理处保安保洁部在装修期间负责检查监督装修垃圾和生活垃圾的清运工作。

二、装修期间治安的管理

1．施工人员进入园区，都应办理出入证。出入园区时，保安负责查验，无证者不准进入园区。出入证仅供本人使用不得转借；持证人要自觉接受和配合保安查验；出入证到期或有遗失，须及时到发证部门办理延期或补办手续。

2．装修期间为加强对施工人员的管理，进行以下主要工作：

保持各施工别墅公共区域的公共卫生及公共秩序。

监督施工人员在运进、运出装修材料等物品时，是否有遗洒等情况出现，如发现，要及时制止。

防止施工人员破坏公共区域的设备及设施。

不准施工人员将施工材料堆放在公共区域内。

检查消防设备的完好，发现违反消防规定的人或行为立即制止并上报。

防止施工人员在施工区域内打架斗殴。

3．装修公司在进入施工现场装修前，应与管理处签订《施工防火安全协议书》，如需动用明火应先到工程部办理《动火证》，特种作业人员需持证上岗作业。

4、所有装修人员在施工期间必须遵守《装修手册》及保安保洁部制定的《特别通告》，保安员在日常巡视当中，将对施工人员进行管理，并有权对违反《装修手册》及《特别通告》行为的人员进行制止，情节严重者将通知物业部对其进行处罚，直至停止施工。

三、装修期间装修垃圾的清运

装修期间，施工单位须将装修垃圾装袋放在户门以内，装修垃圾不得散放；生活垃圾不得与装修垃圾混放；如违反规定，物业人员有权制止并令其清理，拒不服从者，管理处有权令其停工，清场。

装修垃圾由施工单位日产日清，如遇特殊情况，及时与物业部取得联系，另行安排人员清运。保洁人员在清运垃圾时要保证密封，不遗洒，不丢落，将垃圾运至指定地点。

上门收取垃圾的原因：

保证园区室外环境卫生处于良好的保洁状态。

保证别墅园区的设施设备不受损坏。

1. 返修、保修

返修是指业主/住户房屋自用部分仍在保修期内的维修.维修工作由施工单位负责。

返修流程具体说明：

业主/住户在保修期内向物业部提出返修申请。

物业部通知工程技术人员到现场核实情况，确认是否是质量问题。

情况属实由物业部填写《返修单》（单中应写明预约时间、联系电话、维修项目等），转交给施工单位。

施工单位根据《返修单》内容，在约定时间内派人员进行维修，如在约定时间内不能安排，由施工单位自行与业主/住户另行商定时间。

维修完毕，由工程部进行初验，初验合格后，通知业主/住户确认。

物业部对业主/住户的报修项目进行回访。

保修期满前一个月，物业部公告业主/住户。

保修到期后，由开发商、管理处及施工单位共同进行验收，对曾经提出返修要求的项目，根据实际情况重点查验。

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九、关于小区物业管理的问题？

谢邀！

按你说，旁边的车库应该是属小区内的业主，而那位业主只顾自己的利益出租给他人造成。

车库、停车位是有规定只作停车专用（一时找不到相关法规，购车位合同和车位的物业服务协议应该是有说明这点的，你看看吧）

物管能做的工作只是协调，因为物管没有执法权，协调不到也不能强制执行。所以写投诉信作用不大，但也不是不管，最好要求物管的领导能上门与那位业主沟通施加压力。

这种事情执法的部门应属城市管理（即城管），建议：

1、你要拍照做好记录；

2、尝试找城管，最好就要求物管帮你找城管来；

3、那车库摆放的材料是否有堆放在外，堵塞走火通道，若有也做好拍照记录，这个可以找消防部门；

4、污染小区的环境，这个物管就跑不掉，小区清洁不到位物管责任，坚决要督促物管，物管自然会找该业主处理。

十、酒店物业管理费明细？

包含安保费用，保洁费用，电梯使用费，暖气费，绿化费

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