山东省物业管理条例的第七章 物业的维护

山东省物业管理条例的第七章 物业的维护

第七十四条

建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

第七十五条

新建物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。

通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

第七十六条

建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第七十七条

物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第七十八条

物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。 第七十九条

物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第八十条

业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。 第八十一条

物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

第八十二条

住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。

其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。 第八十三条

住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

第八十四条

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

济南物业费收取标准是啥 物业收费服务能否同涨

2012年7月，济南出台《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，明确了物业等级收费标准，其中高层和小高层最低一星级物业费为1.05元/月·平方米，最高五星级为2.15元/月·平方米。新的收费标准一出，即引来物业公司、业主等人的担忧。一方面，新规定的物业费比之前收取的普遍要高，物业公司担心业主拒交；另一方面，业主则忧心服务能不能跟着物业费一起涨。

济南市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发【2011】185号）等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条 市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定，制定全市住宅物业服务收费政策，负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

各县（市）、区价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

第九条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县（市）、长清区基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由双方合同约定。

第十条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。

普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。各县（市）、长清区参照执行。

第十一条 普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十二条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定以下内容：物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。

物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县（市）、长清区价格主管部门备案。

第十三条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

第十四条 物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业服务收费实行市场调节价，可高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。

第十五条 因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费适当降低，降低幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十六条 房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。

第十七条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

（以上回答发布于，当前相关购房政策请以实际为准）

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